나이스옥션 법원경매 속초 2026타경10048 [1] 강원특별자치도 속초시 장사동 151 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 속초시 장사동 소재 장천마을 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 전원주택, 야산 등이 혼재하는 마을주변 농경지대입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근 노선버스 정류장까지의 거리, 운행빈도 등으로 보아 대중교통여건은 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 평지로서, 관리동 부지입니다. 일련번호(2) : 세장형 평지로서, 단독주택 부지입니다. 일련번호(4),(6) : 부정형 평지로서, 도로입니다. 일련번호(5) : 세장형 평지로서, 도로입니다. 일련번호(7)~(10),(13) : 세장형 평지로서, 단독주택 부지입니다. 일련번호(11),(12) : 세장형 평지로서, 단독주택 부지입니다.

인접 도로상태

단지 남측으로 로폭 약3~4미터의 도로에 접하고, 로폭 약6미터의 단지 내부도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2),(5),(7) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역 일련번호(4),(6),(8)~(13) : 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 소재하는 조경수, 석축, 휀스, 바닥포장 등은 거래관행을 고려하여 토지에 포함 하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) 일반목구조 기타지붕(목조지붕틀위 아연도강판, 기와무늬강판 등) 2층 건물로서, 내벽 : 목재루버 등 외벽 : 치장벽돌, 사이딩 등 바닥 : 타일 등 창호 : PVC샷시창호 일련번호(14)~(21) 일반목구조 기타지붕(목조지붕틀위 아연도강판) 2층 건물로서, 내벽 : 보드위 수성페인트, 타일 등 외벽 : 세라믹사이딩, 아연도강판 등 바닥 : 타일 창호 : PVC샷시창호입니다.

이용상태

일련번호(3) : 공부상 근린생활시설로서, 관리동입니다. 일련번호(14)~(21) : 공부상 단독주택입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 되어있으며, 보일러에 의한 난방시설 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외물건이 소재하며, 상세내역은 "평가명세표"를 참조하 시기 바랍니다.

공부와의 차이

일련번호3 건물의 의뢰목록상 면적(1층 68.1㎡, 2층 50.27㎡), 용도(단독주택)가 일반건축물대장 상 면적(1층 87.9㎡, 2층 55.52㎡), 용도(근린생활시설)와 상이한 바, 증축 및 용도변경사항이 등기사항전부증명서에 반영되지 아니하였기 때문인 것으로 보입니다. 본건 평가목적을 고려하여 일반건축물대장을 기준으로 면적사정하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각하며 토지상에 소재하는 조경수, 석축, 휀스, 바닥포장 등은 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가함.
- 제시외 건물(물건) 포함(이동용이한 컨테이너는 미평가 및 매각에서 제외)
- 목록3은 등기사항전부증명서가 아닌 건축물대장상의 면적으로 감정평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 속초지원 2026타경10048 (1)

소재지: 강원특별자치도 속초시 장사동 151

용도: 단독주택

감정가: 4,424,818,400원

토지면적: 4331.00㎡ (약 1310평)

건물면적: 1147.73㎡ (약 347평) + 제시외 116.10㎡ (약 35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금OOO

특이사항:

* 일괄매각하며 토지상에 소재하는 조경수, 석축, 휀스, 바닥포장 등은 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가함.

* 제시외 건물(물건) 포함 (이동용이한 컨테이너는 미평가 및 매각에서 제외).

* 목록3 건물은 등기사항전부증명서가 아닌 건축물대장상의 면적으로 감정평가함.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

강원특별자치도 속초시 장사동 소재 장천마을 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 전원주택, 야산 등이 혼재하는 마을주변 농경지대입니다.

교통상황:

본 건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 정류장까지의 거리, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태:

토지는 부정형 및 세장형의 평지로 구성되어 있으며, 관리동, 단독주택, 도로 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

단지 남측으로 로폭 약 3-4미터의 도로에 접하고, 로폭 약 6미터의 단지 내부 도로에도 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 특화경관지구로도 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

등기부상 을1 근저당권 (접수일자: 2023-12-15, 채권자: 문소영, 금1,020,000,000원)으로 확인됩니다.

소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 대부분의 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 갑2: 소유권이전청구권가등기 (문현준, 문경재)

* 갑2-1: 2번가등기소유권이전청구권가압류 (김혜영)

* 갑2-2: 2번가등기소유권이전청구권압류 (정남길)

상기 권리들은 말소되지 않고 인수될 가능성이 있으므로, 법원 현황조사서 및 물건명세서를 면밀히 검토해야 합니다. 물건명세서 상에는 '지상권개요'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

인수되는 권리/주의사항:

* 임차인 이신영 (전입일자: 2025-06-26)이 존재하나, 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 보증금 8,000,000원, 차임 300,000원입니다. 확정일자 및 배당신고일자 정보는 미상입니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.)

* 토지 등기부 채권 총액: 3,975,882,081원

* 건물 등기부 채권 총액: 2,445,000,000원

* 총 채권 총액: 약 6,420,882,081원으로, 감정가보다 매우 높습니다.

건축물 현황:

제공된 JSON 분석 결과, 총 8개 동의 일반목구조 2층 단독주택(주건축물)이 확인되며, 각 동별 연면적은 약 126~131㎡ 수준입니다. 또한, 공부상 근린생활시설(관리동)로 등재된 목록3 건물의 면적 및 용도가 건축물대장과 상이하여 증축 및 용도변경 사항이 등기사항전부증명서에 반영되지 않은 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

본 물건은 속초시 장사동의 마을 주변 농경지대 내에 위치하며, 전원주택 및 야산 등이 혼재하는 비교적 한적하고 자연 친화적인 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

최근 거래 사례:

제공된 최근 매매 정보는 연립주택(우림주택, 속초영랑호엘크루라테라)에 대한 것으로, 본 물건(단독주택 대단지)과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 신축 연립주택의 경우 ㎡당 거래가가 높게 형성된 사례가 있어, 지역 부동산 시장의 전반적인 가격 수준을 가늠하는 데 참고할 수 있습니다. 본 물건은 대규모 토지와 다수의 건물을 포함하고 있어, 연립주택과는 차별화된 가치를 지닙니다.

1.4. 생활정보

교통:

자가용 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

주변 시설:

주변이 농경지와 전원주택지로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 혐오 시설에 대한 정보는 별도로 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계의 복잡성:

등기부상 말소되지 않는 가등기, 가압류, 압류 등의 권리가 다수 존재하여 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 특히 갑2, 갑2-1, 갑2-2 권리에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

공부상 불일치:

목록3 건물(관리동)의 경우, 공부상 면적 및 용도와 실제 현황 간 차이가 존재하여 향후 재산권 행사 시 문제가 될 소지가 있습니다.

높은 총 채권액:

토지와 건물 전체의 총 채권액이 감정가를 훨씬 초과하고 있어, 본 경매 물건은 다수의 유찰을 거칠 가능성이 높습니다. 이는 시세 대비 저가 취득의 기회가 될 수 있으나, 장기적인 매각 진행 가능성도 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획상 제한:

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 특화경관지구 등에 속해 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 속초시 장사동에 위치한 대규모 단독주택 부지와 다수의 건축물로 구성된 부동산입니다. 자연 친화적인 환경과 넓은 토지를 바탕으로 잠재적 가치가 있으나, 복잡한 권리 관계와 공부상 불일치, 높은 총 채권액 등의 리스크 요인이 존재합니다. 특히, 말소되지 않는 권리들에 대한 철저한 분석과 법원 현황 조사 등을 통해 인수 부담을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 4331㎡의 넓은 토지는 다양한 활용 방안을 모색할 수 있는 큰 장점입니다.

다수의 건축물 보유: 단독주택 8개 동과 관리동으로 추정되는 건축물이 있어, 이를 활용한 수익 창출이 가능합니다.

자연 친화적 환경: 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 수요층에게 매력적인 입지입니다.

잠재적 시세 차익: 다수의 권리 관계와 높은 채권액으로 인한 유찰 가능성은 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 4,424,818,400원

토지 채권 총액: 3,975,882,081원

건물 채권 총액: 2,445,000,000원

총 채권 총액: 6,420,882,081원

총 채권액이 감정가를 초과하고 말소되지 않는 권리가 존재하는 점 등을 고려할 때, 본 물건은 최소 2~3회 이상의 유찰 가능성이 높습니다. 따라서, 낙찰 가능한 예상 입찰가는 감정가를 크게 하회할 것으로 예상됩니다.

정확한 예상 입찰가는 향후 진행될 감정평가액 대비 유찰률, 권리관계 명확화, 주변 유사 물건 시세 조사 등을 통해 산정해야 합니다. 현재로서는 감정가의 60~70% 수준인 약 26억 5천만원 ~ 31억원 선에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 현장 답사를 통한 물건 가치 평가 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.