나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600414 [1] 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 396 자이아파트 119동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 소재‘세종특별자치시청 조치원청사’남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물내 1층 102호로서, (사용승인 : 2008.10.30.) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 각종 소방관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있고, 단지외곽으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국도1호선)<도로법>, 하수처리구역<하수도법>, 중점경관관리구역((국도1호선 조치원구간) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였으며, 호별위치는 건축물대장상 현황도면과 점유현황을 기준으로 표기하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

본 물건은 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 396번지에 소재한 자이아파트 119동 1층 102호입니다.

주소는 세종특별자치시 도원로 16 (조치원읍 죽림리)이며, 아파트 용도로 사용 중입니다.

사건번호는 대전지방법원 2026타경600414 (1)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물명은 자이아파트이며, 해당 동은 119동, 층수는 1층, 호수는 102호입니다.

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 건물이며, 사용승인일은 2008년 10월 30일입니다.

전용면적은 84.66㎡ (약 25.61평)이며, 건물 지분 면적은 84.6641㎡입니다.

토지 면적은 50.19㎡ (약 15.18평)이며, 토지 지분 면적은 50.1939㎡입니다.

건물 및 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 261,000,000원입니다.

본 물건은 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 세종특별자치시청 조치원청사 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 인근 버스승강장과의 거리를 고려할 때 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약에 따르면, 본 건에는 하나은행 근저당권(2021-05-28, 110,000,000원)과 한국캐피탈주식회사 근저당권(2021-06-16, 157,200,000원)이 존재했으나, 이들은 모두 말소 예정입니다.

또한, 김성훈 명의의 강제경매(2026-03-03, 110,445,500원)도 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 267,200,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 등기부요약 상 '지상권개요'에 대한 내용은 공란으로 되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건에는 대항력 있는 임차인 김성훈(가명: 김 ) 씨가 거주 중입니다.

임차인의 보증금은 110,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2020년 1월 8일, 확정일자는 2019년 12월 9일입니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다.

따라서, 임차인의 보증금 110,000,000원은 매각 대금에서 배당받을 가능성이 높습니다.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없는 것으로 분석됩니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 일대는 아파트 단지와 더불어 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

주변에 농경지도 분포하고 있어, 비교적 조용하면서도 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있는 환경입니다.

상업 시설은 주로 인근 도로변이나 아파트 단지 내 상가를 중심으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명은 조치원자이이며, 총 25개동, 1429세대로 구성된 대단지입니다.

사용승인일은 2008년 10월 30일로, 건축된 지 약 18년 되었습니다.

단지 내 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등이 있습니다.

총 주차 대수는 421대이며, 최고층은 15층, 최저층은 1층입니다.

5.2. 주변 편의시설

* 인근에 조치원청사 등 공공시설이 위치해 있습니다.

* 생활 편의를 위한 근린생활시설 및 상업 시설이 단지 주변으로 분포하고 있습니다.

* 지역 교통의 요지인 국도 1호선과의 접근성이 좋습니다.

* 다양한 토지이용계획(도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등)이 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 주변에 혐오 시설이 특별히 보고된 바 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

대항력 있는 임차인 김 (가명) 씨가 거주하고 있습니다. 비록 보증금은 인수하지 않아도 되지만, 원활한 명도를 위해서는 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 추가 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 건물 사용승인일이 2008년으로, 재건축이나 리모델링 시점 등을 고려해야 할 수 있습니다.

* 건축물대장상 표제부에 기재된 건물의 높이(heit)는 41.1m, 층수는 15층입니다. 이는 102호의 정확한 내부 천장 높이나 구조적 특성을 파악하는 데 제한이 있을 수 있습니다. (감정평가서 요약에 따르면 본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여 표준적인 설비 및 이용 상황을 기준으로 평가되었음)

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 조치원읍에 위치한 신축 연차가 비교적 양호한 아파트입니다. 대단지 아파트로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 교통 접근성도 보통 수준입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 명도 과정에서 주의가 필요한 부분입니다. 하지만 권리분석 상 해당 임차인의 보증금은 인수하지 않아도 되는 것으로 분석되어, 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 조치원읍이라는 입지적 장점과 대단지 아파트의 안정성.

* 최근 매매 사례를 볼 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 초기 자금 부담이 상대적으로 적습니다.

* 향후 지역 개발 및 도시 계획 구역 지정에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 261,000,000원

최근 매매 사례 (84.66㎡ 기준):

* 2026년 6월 8일: 238,000,000원 (2층)

* 2026년 7월 4일: 255,000,000원 (3층)

최근 거래가와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 시세는 2억 5천만원에서 2억 7천만원 수준으로 파악됩니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담이 없고, 권리관계가 비교적 명확한 점을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가인 261,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하거나, 최근 실거래가 최고가인 255,000,000원을 기준으로 시장 상황을 고려하여 100%~105% 수준인 255,000,000원 ~ 273,000,000원 사이에서 전략적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 255,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.