나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600372 [1] 세종특별자치시 새롬동 574 크리스마스빌딩 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛감정 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 새롬동 소재 ‘새뜸초등학교’ 남측 인근에 위치하는 통칭"크리스마스빌딩" 제2층 제202호로서, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 중 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2017.04.25) - 외벽 : 베이스판넬 등 마감, - 내벽 : 인테리어 등 마감, - 바닥 : 타일깔기, - 창호 : 새시창호임.

이용상태

상점('종로삼계탕')으로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 승강기설비, 급배수설비, 각종 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지이며, 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 외곽으로 대로 및 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

'토지이용계획확인서' 상 근린상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(접합), 중로1류(접합), 중로2류(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600372 (1)

소재지: 세종특별자치시 새롬동 574 크리스마스빌딩 2층 202호

용도: 근린상가 (건축물대장상 판매시설, 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설, 업무시설 등 포함)

감정가: 586,000,000원

토지면적: 34.23㎡ (약 10.36평)

토지지분: 34.231㎡ (약 10.36평)

건물면적: 103.20㎡ (약 31.22평)

건물지분: 103.2㎡ (약 31.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세종서부농업협동조합 (등기부상 근저당권자)

건물 사용승인일: 2017년 4월 25일

1.2. 물건 현황

본건은 세종특별자치시 새롬동 소재 '크리스마스빌딩' 2층 202호에 위치한 구분상가입니다. 철근콘크리트구조의 지하 3층, 지상 7층 건물 중 2층에 해당하며, 사용승인일은 2017년 4월 25일입니다. 외벽은 베이스판넬 등, 내벽은 인테리어 마감, 바닥은 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다. 현재 '종로삼계탕'이라는 상호로 상점(근린생활시설)으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 세종특별자치시 새롬동의 '새뜸초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변으로는 대규모 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 공공시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 외곽으로는 대로와 중로에 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 근린상업지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류, 중로1류, 중로2류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 11월 29일 접수된 세종서부농업협동조합의 근저당권(채권액 708,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리 없이, 본 경매로 인해 모든 권리(압류, 근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 708,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

현재 임차인으로 정숙자 씨가 등록되어 있습니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 7월 25일

* 대항력: 없음

임차인 정숙자 씨는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력도 없는 것으로 파악됩니다. 인수할 보증금은 0원으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 새롬동은 대규모 아파트 단지와 상업시설이 밀집한 지역으로, '크리스마스빌딩'은 새뜸초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변에 다양한 상업 시설과 공공시설이 함께 있어 유동인구가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다. 특히 2층에 위치한 본 건은 '종로삼계탕'으로 운영 중이며, 건물 내 다른 층에는 다양한 업종의 점포들이 입점해 있습니다.

4.2. 입점 현황 (참고)

나무위키에 따르면, 크리스마스빌딩에는 흑화당, 이삭토스트, 가마로강정, 오떡, 맛깔참죽, 퐁당, 대독장, 가장맛있는족발, 투다이, 피자는 치즈빨, 유부부, 굽네, 육회명가, 제주할망 등 다양한 F&B 및 서비스 업종이 입점해 있는 것으로 파악됩니다. 이는 해당 건물이 일반적인 상업 활동에 적합함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에는 새뜸초등학교가 위치하며, 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 공공시설이 밀집해 있습니다. 또한, 새롬동은 주민들의 생활 편의를 위한 다양한 시설들이 조성되어 있으며, '새롬잔디광장'과 같은 휴식 공간도 마련되어 있습니다.

5.2. 교통 및 편의시설

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 도보 거리에 마트, 병원, 학원 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건축물 사용승인일이 2017년으로, 비교적 신축에 속하나 향후 장기적인 관점에서 건물 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 채권 총액

등기부채권 총액(708,000,000원)이 감정가(586,000,000원)를 초과하고 있습니다. 이는 경매가 진행될 경우 낙찰가에 따라 채권자에게 일부 변제가 되지 않을 가능성을 시사하며, 채권자의 적극적인 경매 참여 또는 취하 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 본건의 경매 신청 채권자가 말소기준권리자이므로, 경매 절차 자체는 정상적으로 진행될 가능성이 높습니다.

6.3. 주변 상권 공실률 (세종시 전반)

세종시 일부 상권의 높은 공실률에 대한 우려가 있습니다. 다만, 본건이 위치한 새롬동은 신축 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 다른 일부 상권과는 상황이 다를 수 있습니다. 현재 상점으로 이용 중인 점을 감안할 때, 해당 건물의 입지는 비교적 양호한 편으로 판단됩니다.

6.4. 혐오시설 관련

주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설(쓰레기 소각장, 유해 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정된 점은 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 새롬동의 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 신축 건물이며 주변 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. 현재 임차인이 있으나 대항력이 없고 보증금/차임이 없는 상태이므로, 인수되는 부담은 없습니다. 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 유의할 필요가 있으나, 전반적인 입지 조건과 상권 활성화 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. '종로삼계탕'으로 정상 영업 중인 점은 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 핵심 상권에 위치한 신축 상가 건물 (2017년 사용승인).

* 대규모 아파트 단지 인접으로 인한 풍부한 배후 수요.

* 대로 및 중로에 접한 우수한 접근성과 교통 환경.

* 현재 운영 중인 상가(종로삼계탕)로 인한 즉시 수익 창출 가능성.

* 말소되는 권리 분석으로 인한 권리상 안전성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 586,000,000원입니다. 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

세종시 새롬동 일대의 최근 상가 시세 및 거래 동향, 본건의 구체적인 임대 수익률, 향후 상권 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 통상적으로 감정가의 80%~100% 사이에서 낙찰가가 형성되는 경우가 많으나, 본건의 경우 채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 감안하여 권리관계 및 낙찰 후 명도 가능성 등을 면밀히 검토 후 결정해야 합니다.

예상 범위: 4억 7천만원 ~ 5억 9천만원 (감정가 대비 80% ~ 100%)

상세한 시장 조사 및 현장 방문을 통해 보다 정확한 예상 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.