나이스옥션 법원경매 충주 2026타경37 [1] 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 538-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2026.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 소재 "음성고등학교" 북동쪽 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로(시장로, 중앙로, 수정로), 음성공용 버스터미널 및 노선버스정류장이 소재하며 버스정류장까지의 거리, 노선, 배차간격 등을 고려할 때 대중교통의 이용은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서쪽 및 북서쪽으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-12-28), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-30)(소(국)2-28)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-30)(소(국)2-29)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(2020-10-05)<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1) 지상에 조경수가 소재하나 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 건물에 부속물 형태로 소재하는 데크 및 계단은 단독의 효용가치가 희박하고 건물과 불가분의 관계인 점 등을 고려하여 건물에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 일반목구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물로 외벽: 목재 마감 등. 내벽: 벽지, 타일, 인테리어 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

일련번호 2) : 1층 근린생활시설, 2층 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에 부속물 형태로 소재하는 데크 및 계단은 단독의 효용가치가 희박하고 건물과 불가분의 관계인 점 등을 고려하여 건물에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-본건 서쪽 및 북서쪽 왕복2차선 포장도로와 접함
-본건 지상의 조경수 및 본건 건물에 부속물 형태로 소재하는 데크 및 계단 매각 포함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 충주지원 2026타경37 (1)

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 538-3

건물 용도: 근린주택

감정가: 601,213,920원 (약 60.1억 원)

토지 면적: 356.00㎡ (약 107.7평)

건물 면적: 163.92㎡ (약 49.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농협은행 (농OOOOOOO)

건물 사용 승인일: 2016년 9월 29일 (건축물대장 정보 기반)

1.1. 입지조건

위치: 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 538-3번지, "음성고등학교" 북동쪽 인근에 위치합니다.

주변 환경: 근린생활시설 및 단독주택 등이 형성된 지역입니다.

교통:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로(시장로, 중앙로, 수정로)가 소재합니다.

* 음성공용버스터미널 및 노선버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지:

* 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지입니다.

* 서쪽 및 북서쪽으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

이용 계획:

* 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)입니다.

* 가축사육제한구역(절대제한구역)으로 지정되어 있습니다.

* 도시재생 활성화 지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 건축법상 도로로 지정된 일부가 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 2월 28일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을6, 건물 등기부 을2)입니다.

소멸 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수 대상 권리: 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 해당 지상권의 존재 및 내용은 명확히 확인되지 않았습니다. 통상적인 경우라면 말소기준권리보다 선순위인 권리만 인수됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대 관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

등기부 채권 총액: 421,949,185원입니다.

1.3. 상권분석

물건 특징: 제2종근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중인 복합 용도의 건물입니다.

주변 상권: 근린생활시설 및 단독주택이 밀집된 지역으로, 지역 기반 상권을 형성하고 있습니다. 음성고등학교 인근으로 배후 수요 또한 기대됩니다.

시세 분석 (JSON 데이터 기반):

* 최근 2026년 5월, 읍내리 234-2번지 목화 연립 (전용면적 49.95㎡) 3층이 3,800만원에 매매되었습니다. (평당 약 76만 원)

* 최근 2026년 6월, 읍내리 437-9번지 원그린빌라 다세대 (전용면적 72.935㎡) 1층이 7,400만원에 매매되었습니다. (평당 약 101.5만 원)

* 최근 2026년 5월, 읍내리 353-4번지 태양 연립 (전용면적 48.96㎡) 3층이 4,000만원에 매매되었습니다. (평당 약 81.7만 원)

* 위 정보는 주로 연립/다세대 주택의 거래 사례로, 본건 근린주택(토지 356㎡, 건물 163.92㎡)과는 직접적인 비교가 제한적입니다. 본건의 감정가는 601,213,920원으로, 토지 평당 약 559만 원, 건물 평당 약 1212만 원으로 환산됩니다. 이는 주변 주택 시세 대비 높은 수준일 수 있으나, 상가로서의 가치와 개발 잠재력을 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 음성고등학교가 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼합된 생활권입니다.

편의 시설: 교통 및 상업 시설 접근성이 양호한 편입니다.

혐오 시설: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 불확실성: 임차인 현황 및 보증금, 차임 정보가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 추가 비용 또는 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 도시재생 활성화 지역, 중점경관관리구역 등 지정으로 인한 건축 및 토지 이용상의 제약이 있을 수 있습니다.

건물 관리 상태: 일반 목구조 건물로, 준공 연도(2016년)를 고려할 때 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

감정가 대비 시세: 주변 연립/다세대 주택 시세와 직접 비교 시 본건의 감정가가 상대적으로 높게 느껴질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충북 음성군 음성읍 읍내리에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 건입니다.

음성고등학교 인근의 준주거지역에 위치하며, 교통 접근성 및 생활 편의성이 양호합니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하의 권리들로 구성되어 있어, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

다만, 임대 관계가 미상이며 일부 토지 이용 제한이 존재한다는 점은 유의해야 합니다.

주변 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 감정가(601,213,920원) 대비 투자 가치를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

준주거지역 내 위치로 상가 및 주택 복합 용도의 다양한 활용 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

편리한 교통 환경과 지역 내 기반 시설 접근성이 좋습니다.

권리 분석상 안전하며, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

토지, 건물, 조경수, 데크, 계단 등이 일괄 매각되어 추가 비용 없이 즉시 활용 가능합니다.

도시재생 활성화 지역 지정으로 인한 향후 지역 발전 및 자산 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 601,213,920원

본건은 근린생활시설과 주택이 결합된 용도로, 제공된 주변 연립/다세대 주택 거래 사례(3,800만~7,400만원)와 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건의 감정가는 토지 356㎡, 건물 163.92㎡를 기준으로 601,213,920원으로 책정되었습니다.

이 지역의 상권 특성, 임대 수익률, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 98% 수준을 입찰가 범위로 제안합니다.

이는 약 5억 4천만 원에서 5억 9천만 원 선입니다.

최종 입찰가는 명도 비용, 건물 수리 비용, 예상 임대 수익률 등을 추가로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.