나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50321 [1] 경기도 평택시 합정동 973-4 해돋이마을 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평택고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 2층 204호로서, 외벽 : 드라이비트, 석재붙임 마감 등 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

집합건축물대장 상 용도는 오피스텔입니다. (후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 중로3류의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 건물부분에 대하여 기준시점 현재 "주택임차권(임차보증금 163,000,000원)"이 설정되어 있으니 경매 진행시 참고 바랍니다. -본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 평택지원 2026타경50321 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 합정동 973-4 해돋이마을 2층204호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 162,000,000원

* 토지면적: 27.17㎡ (약 8.22평)

* 토지지분: 27.17㎡ (약 8.22평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 건물지분: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평택고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 상황은 무난한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 2층 204호로, 외벽은 드라이비트 및 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 가장형의 평탄한 토지로, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본 건 남서측으로 중로3류의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건은 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(일부 제한 300m 이내)이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 평택지원의 강제경매개시결정(2026타경50321) 등기부채권 총액 163,000,000원 (채권자: 주택도시보증공사)

* 집합건물 등기부 요약:

* 을1 (2024-12-02 접수): 주택임차권 (권리자: 서길원, 임차금액: 163,000,000원, 전입일자: 2022-11-23, 확정일자: 2022-11-04). 본 경매 절차에서 말소 예정.

* 갑8 (2026-02-24 접수): 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 163,000,000원). 말소기준권리.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-23

* 확정일자: 2022-11-04

* 배당신고일자: 2024-12-02

* 대항력: 없음 (주의사항 참조)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항 및 주의사항:

* 신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기합니다.

* 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서를 제출했습니다.

* 따라서 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본 건은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달되어 있습니다.

* 교통 접근성: 남서측 중로3류 도로에 접해 있으며, 인근에 버스 정류장이 있어 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 잠재적 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설이나 부동산 가치를 저해할 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역에 일부 포함되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "평택고등학교" 인근에 위치하며, 아파트 단지, 상업시설, 공원 등이 주변에 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 평택고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. (출처: 3, 4)

* 교통망: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입이 용이한 위치입니다.

1.5. 잠재적리스크

* 토지이용 제한:

* 가축사육제한구역: 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한하여 허가가 필요합니다. (2025.8.26.~26.8.25.)

* HUG 인수조건 변경: HUG가 대항력 포기를 했으므로 매수인에게 직접적인 부담은 없으나, 관련 절차 및 서류를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 평택시 합정동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 162,000,000원입니다. 주변에 다양한 주거 및 상업 시설, 학교 등이 혼재하여 주거 및 생활 편의성이 우수하며, 교통 접근성도 양호합니다. 권리분석 결과, 임차인의 대항력은 없으며 채권자인 주택도시보증공사가 모든 권리를 포기하여 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다. 따라서 명확한 권리 관계를 가지고 있어 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 토지이용계획상의 일부 제한사항은 있으나, 일반적인 매수인의 용도에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자포인트

* 뛰어난 입지: 평택시 합정동은 개발 잠재력이 높은 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안전한 권리관계: 인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석이 명확하며, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁의 소지가 적습니다.

* 실거주 및 투자 적합성: 양호한 생활 환경과 교통 접근성으로 실거주 수요가 꾸준하며, 오피스텔로서 임대 수익 창출도 가능합니다.

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 162,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 시세 분석: 제공된 JSON 데이터에는 부동산의 현 시세 정보가 포함되어 있지 않아, 외부 시세 조사를 기반으로 한 정확한 시세 분석은 어렵습니다. 감정가(162,000,000원)는 일반적으로 시세 대비 보수적으로 책정되는 경향이 있습니다. (출처: 5, 6, 7, 8, 9)

* 추천 입찰가 범위: 본 건은 권리상의 부담이 없고, 입지가 양호하므로 감정가를 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시점의 경쟁 상황 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 160,000,000원 ~ 170,000,000원 선에서 전략적으로 접근하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.