나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50411 [1] 경기도 광주시 신현동 135-16 리움빌리지103동 1,2층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2026.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 소재 "광주광명초등학교" 북동측 인근에 위치하는 다세대주택으로서, 주위는 다세대주택 및 소규모근생시설 등이 혼재하고 있는 지역임

교통상황

본 단지까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 편의성은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 4층 건물내 제1,2층 제103호로서 외벽 : 콘크리트 위 석재 붙임마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

복층형 다세대주택으로 이용중임(후면 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

복층형 다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2026타경50411 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 135-16, 리움빌리지 103동 1,2층 103호

* 건축물명: 리움빌리지 103동

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 372,000,000원

* 토지면적: 93.29㎡ (약 28.22평)

* 건물면적: 43.11㎡ (약 13.04평)

* 건축물 사용승인일: 2018년 8월 6일

* 총 층수: 4층 중 1, 2층 (복층형)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 현대카드주식회사

* 등기부채권 총액: 340,500,779원

* 기타: 공동담보로 진행되는 물건임.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 신현동 135-16번지 (문형산길157번길 7-5)

* 주위환경: "광주광명초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거지역임.

* 교통: 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 권리 분석 결과, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 말소기준권리: 2024년 8월 22일 접수된 관악농업협동조합의 근저당 (을6)임.

* 경매 신청 채권자는 현대카드주식회사임.

* 낙찰자는 모든 권리를 소멸시키고 소유권을 깨끗하게 취득할 수 있음.

* 총 채권액은 340,500,779원임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 28일

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

4. 상권분석

* 본 물건은 광주시 신현동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 편의시설 이용이 비교적 용이함.

* "광주광명초등학교"가 인근에 있어 자녀가 있는 가구에 유리한 교육 환경을 제공함.

* 대중교통망도 갖추고 있어 생활권이 양호한 편임.

* 주변에서 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았음.

5. 생활정보

* 주거 형태: 복층형 구조의 다세대주택으로, 넓은 공간 활용이 가능함.

* 건물 상태: 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 노후화가 적을 것으로 예상됨.

* 편의시설: 인근 소규모 상가 및 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 광주광명초등학교가 인접해 있어 교육 접근성이 좋음.

* 기본 설비: 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방, 주차 시설 등이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래계약 허가구역: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있음. 외국인 등 특정 매수자에게는 허가 절차가 필요할 수 있으나, 기간이 도래하면 해제될 예정임.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 설정되어 있어, 채무 규모에 따라 다른 경매 물건의 결과가 본 건에 영향을 줄 가능성이 있으나, 권리분석 상 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 복층형 다세대주택으로, 비교적 신축이며 권리 관계가 깨끗하여 안전한 투자가 가능한 물건임.

* 주거 환경이 양호하고 초등학교가 인접해 있어 실거주 목적에도 적합함.

* 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축급 복층 구조로 인한 주거 만족도 및 활용도 높음.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전하게 소유권 취득 가능.

* 초등학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 광주시 신현동 지역의 주거 선호도 및 발전 가능성 고려 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월, 52.25㎡ (약 15.8평) 거래가 130,000,000원 (평당 약 8,227,848원). 이 가격은 해당 지역 및 건물 연식 대비 현저히 낮은 수준으로, 거래 특이사항 또는 물건 자체의 다른 요인이 있을 수 있습니다.

* 2026년 5월, 70.17㎡ (약 21.2평) 거래가 320,000,000원 (평당 약 15,094,340원).

* 2026년 5월, 84.74㎡ (약 25.6평) 거래가 465,000,000원 (평당 약 18,164,062원).

* 본 건 면적: 43.11㎡ (약 13.04평)

* 시세 분석: 52.25㎡의 저가 거래를 제외하고, 70.17㎡ 및 84.74㎡ 거래를 기준으로 평당 가격대는 약 1500만원에서 1800만원 수준으로 추정됩니다. 본 건(13.04평)에 이를 적용할 경우, 시세는 약 197,000,000원 ~ 237,000,000원 범위로 예상됩니다.

* 감정가와의 비교: 본 건의 감정가는 372,000,000원으로, 최근 거래된 시세 대비 상당히 높은 편입니다.

* 예상 입찰가: 시세와 감정가의 큰 차이를 고려하여, 시세 범위를 기준으로 입찰가를 책정하는 것이 합리적입니다. 감정가의 70~80% 수준에서 시세와의 괴리를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 280,000,000원

* 주의: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.