나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50879 [1] 경기도 용인시 기흥구 언남동 385-20 카사27 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래상상 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 '구성초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 구조 평스라브지붕 지하1층,지상10층 건물(사용승인일:2018.09.17)내 제5층 제502호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등 (폐문부재로 통상적인 다세대주택의 내벽기준으로 표기) 창호: 새시창호 마감 등 임.

이용상태

도시형 생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 기계식 주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 공동주택-도시형생활주택 (단지형 다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-주택도시보증공사(양도전:임차인 정희열)로부터 2026.04.20.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지

경기도 용인시 기흥구 언남동 385-20 카사27 5층502호

1.2. 사건 내역

사건번호: 수원지방법원 2026타경50879 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.3. 물건 현황

토지 면적: 11.96㎡ (약 3.62평)

건물 면적: 41.47㎡ (약 12.54평)

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설/도시형생활주택 복합)

건축물 사용승인일: 2018년 9월 17일

총 층수: 지하 1층, 지상 10층 (본건 5층)

총 세대수: 15호

1.4. 감정가

288,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지 조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 언남동 소재 '구성초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(기간:25.8.26~26.8.25, 외국인등/단독주택 다가구 연립 다세대 아파트 용도).

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

수원지방법원의 강제경매개시결정 (2026.03.04 접수, 갑9)이 말소기준권리임.

3.2. 등기 사항 요약

* 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사)

* 주택임차권 (임차인: 정희열, 금액: 200,000,000원, 접수: 2020.02.06) - 등기부상 말소 예정이나, 아래 '주의사항' 참조.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정 (정희열)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 23일

* 확정일자: 2020년 10월 23일

* 배당신고일자: 2024년 10월 25일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시되어 있음)

3.4. 주의 사항

주택도시보증공사(양도전: 임차인 정희열)로부터 2026.04.20.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었음. 본 건의 인수 보증금은 0원으로 분석됨.

4. 상권 분석

4.1. 건물 개요

본건이 속한 CASA27 건물은 업무시설(오피스텔) 및 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 2018년 9월 17일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지상 10층 건물임.

4.2. 주변 시세 분석

최근 거래 사례 분석 결과, 인근 유사 면적 다세대주택 거래가는 다음과 같음.

* 2026년 5월, 46.665㎡ (약 14.1평) 다세대주택, 2층, 228,000,000원 (약 489만원/㎡)

* 2026년 7월, 57.73㎡ (약 17.4평) 연립주택, 3층, 207,000,000원 (약 359만원/㎡)

* 2026년 5월, 69.9㎡ (약 21평) 신축 다세대주택, 2층, 569,000,000원 (약 814만원/㎡)

본건(41.47㎡, 약 12.5평)은 2018년식 건물로, 2015년식 거래 사례(준스빌)와 비교 시 면적은 작으나 건축 연도는 더 최신임. 최근 신축(더포레타운하우스) 사례를 고려할 때, 본건의 시세는 대략 270,000,000원 ~ 330,000,000원 수준으로 예상됨.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

건물 자체 및 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육 시설

'구성초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있음.

5.3. 기반 시설

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 복잡성

HUG의 확약서 제출로 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 관련 서류를 재확인하여 법적 리스크를 최소화해야 함.

6.2. 토지 이용 계획상 제한

성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등 일부 지역적인 규제 사항이 존재하므로, 향후 활용 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

6.3. 복합 용도

업무시설과 주거시설이 복합된 건물로, 일반적인 단일 용도 건물에 비해 매수자층이 다소 제한될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구 언남동에 위치한 다세대주택으로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물임. 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설과 교육 시설 접근성이 양호함. 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 판단됨. 복합 용도 및 일부 지역 제한이 있으나, 시장 평균 시세를 고려할 때 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있음.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출로 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 2018년 준공된 신축급 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 주거 및 업무시설 복합 용도로 잠재적 활용 가치 보유.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 및 향후 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

주변 시세 및 본건의 면적, 건축 연도를 종합적으로 고려 시, 예상 입찰가는 260,000,000원으로 제안함. (이는 시장 상황 및 경매 참가자 수에 따라 변동될 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.