나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30553 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 7-104 백조빌라 3층 304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 부천여월초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위 는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 1994.11.07인 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건내 3층 304호로서 외 벽 : 벽돌쌓기 및 시멘몰탈위 페인팅마감 등 창 호 : 알미늄샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 난방설비와 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세 대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 부천여월초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 확인된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권이전 등기가 여러 차례 이루어졌으며, 최근 소유권이전은 2019년 9월 19일자 최기선 앞으로 등기되었습니다.

* 을구 5번 순위의 주택임차권 등기가 2025년 12월 17일에 안혁진 명의로 등기되었으며, 권리 금액은 117,000,000원입니다. 이 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 전입일자는 2019년 8월 20일, 확정일자는 2019년 8월 9일입니다.

* 을구 6번 순위의 강제경매 개시 결정 등기가 2026년 3월 6일에 안혁진 명의로 등기되었습니다. 이는 말소기준권리가 될 가능성이 높으며, 채권 총액은 117,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 117,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 8월 20일

* 확정일자: 2019년 8월 9일

* 배당신고일자: 2025년 12월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계는 미상임. (다만, 보증금은 117,000,000원으로 명시되어 있습니다.)

3.3. 권리 분석 요약

본건은 선순위 임차권(을구 5번)이 존재하며, 이는 대항력이 있는 임차인으로 보증금 117,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 5번 주택임차권등기가 언급되었으나, '단, 임차권자가 임대차보증금을 전액 배당받지 못하는 경우에 한함'이라는 단서가 붙어 있습니다. 또한 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 경우 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인이 채권자(안혁진)와 동일인으로 추정되며, 강제경매 채권액과 임차보증금이 일치하는 점을 고려할 때, 임차인의 보증금 회수 여부에 따라 낙찰자의 인수 부담이 달라질 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 시설

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다세대주택과 근린생활시설 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 부천여월초등학교가 인접해 있어 학군 배후 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

본건은 다세대주택으로 이용되고 있으며, 위생, 상하수도, 난방, 가스 설비 등이 갖추어져 있습니다. 건축물 사용승인일은 1994년 11월 7일로, 약 30년 이상 경과된 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인(안혁진)이 존재하며, 보증금이 117,000,000원입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 낙찰자가 추가 부담하지 않을 가능성이 높으나, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 해당 금액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 보고서 작성 시점(2026년 8월 9일)에 임박하여 해제될 예정이었으나, 현재 시점에서는 이미 기간이 만료된 것으로 판단됩니다. (만료일 2026.8.25.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동에 위치한 다세대주택으로, 1994년에 건축되어 연식이 다소 오래되었습니다. 감정가는 118,000,000원이며, 토지 면적 27.62㎡, 건물 면적 36.41㎡입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금이 117,000,000원으로 감정가와 거의 유사하다는 점입니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상됨을 시사하나, 만일의 경우 인수 위험이 존재하므로 주의가 필요합니다. 주변 유사 연식의 다세대주택 매매 사례를 고려할 때, 감정가 수준의 입찰을 신중히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부천시 오정구 여월동의 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 부천여월초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 비교적 좋습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 비슷한 시기에 건축된(1994년) 41.91㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 7월 29일에 96,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 756만원 수준으로, 본건의 전용면적(36.41㎡, 약 10.9평)으로 환산 시 약 83,500,000원의 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

하지만 본건의 감정가는 118,000,000원으로, 이는 최근 매매 사례보다 높게 책정되었습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금이 117,000,000원으로 감정가와 유사하며, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 임차인 보증금 회수 후 추가 부담이 없을 가능성을 시사합니다.

신축 다세대주택의 매매가가 186,000,000원에서 270,000,000원임을 고려할 때, 본건은 연식이 오래된 점과 보증금 문제를 감안해야 합니다.

종합적으로 고려할 때, 임차인 보증금 전액 변제를 전제로 하되, 보수적인 관점에서 감정가 대비 약간 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본건의 예상 입찰가는 108,000,000원으로 제안합니다. 이는 유사 연식 주택의 실제 거래가와 감정가를 절충한 수준이며, 임차인 보증금 인수 위험을 고려하여 낙찰 후에도 합리적인 수익을 기대할 수 있는 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.