나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50918 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 1026 네오빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비단길 · 평가일 2026.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류2동 행정복지센터" 북서측 인근에 소재하며 주위는 동류형의 다세대주택 및 아파트등이 밀집한 기존주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 다세대주택 중 2층 203호로서 외벽 : 일부 석재 및 치장벽돌마감등 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 3~4미터 내외의 포장도로를 통하여 공도와 연계됨

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,비행안전제5구역(전술)<군사기지및군사시설보호법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자:외국인등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 오주영)로부터 2026.4.20.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 수원지방법원 2026타경50918 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1026 네오빌 2층203호 (신주소: 경기도 수원시 권선구 세지로5번길 50)

용도: 다세대주택

감정가: 240,000,000원

토지면적: 38.08㎡ (약 11.52평)

건물면적: 53.79㎡ (약 16.27평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (5층 중 2층)

1.1. 입지조건

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본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류2동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 유사한 형태의 다세대주택 및 아파트가 밀집한 기존 주거지대입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 단지 앞으로 약 3~4미터 폭의 포장도로를 통해 공도와 연결됩니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

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본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 31일 접수된 이소행의 근저당권(105,000,000원)이며, 이 권리를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 오주영

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 30일

* 확정일자: 2021년 7월 20일

* 배당신고일자: 2023년 8월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 4월 20일자로 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 집합건물 등기부 요약상 오주영의 주택임차권(249,000,000원)은 '말소'로 기재되어 있습니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

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본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치한 주거지 내 상권입니다.

인근에 세류2동 행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주변에 소규모 근린생활시설 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

1.4. 생활정보

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건축물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층에 해당합니다.

내부에는 위생 및 급배수설비, 난방설비가 구비되어 있으며, 승강기 및 주차장 시설도 갖추고 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

주변에 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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가장 중요하게 고려해야 할 점은 임차인 오주영의 보증금 249,000,000원에 대한 처리 문제입니다.

다행히 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출과 등기부상 임차권 말소 처리로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 확약서의 법적 효력 및 세부 내용을 최종적으로 재확인하는 절차가 필요할 수 있습니다.

그 외 특별한 혐오시설이나 심각한 하자 발생 가능성은 현재까지 파악된 정보상으로는 낮습니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 신축급(2018년 준공) 다세대주택입니다.

단지 내 유사한 주택들이 밀집해 있는 안정적인 주거 지역에 속해 있습니다.

가장 큰 장점은 임차인의 대항력 포기 및 등기부상 임차권이 말소 처리되어, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점입니다. 이는 권리관계가 매우 깔끔하게 정리될 수 있음을 시사합니다.

교통 편의성 및 생활 인프라 접근성도 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

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권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다.

깔끔한 권리 분석을 바탕으로 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회입니다.

안정적인 주거 지역 내에 위치하여 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 240,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(54.11㎡)과 종류(다세대주택)의 건물이 2022년 신축년에 260,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

현재 감정가가 최근 시세 대비 보수적으로 책정되었다고 볼 수 있으며, 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때 감정가 이상에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정은 현장 조사 및 최근 시장 동향 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.