나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30477 [1] 경기도 김포시 감정동 662 효성아파트 101동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현감정 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 소재 "김포서초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 14층 건물내 제6층 제601호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시창임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 광평수 토지로서, "아파트" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 인접 공도에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~371.43m 미만), 제1종지구단위계획구역(북변택지개발사업), 주거용지(공공주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(경희유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포서초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(김포재정비촉진지구(도시관리과 협의 요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(북변택지개발사업)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(걸포처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 25.8.26. ~ 26.8.25.) 토지정보과 문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30477 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 감정동 662 효성아파트 101동 6층601호

* 용도: 아파트

* 감정가: 336,000,000원

* 토지면적: 51.36㎡ (약 15.54평)

* 토지지분: 51.36㎡ (약 15.54평)

* 건물면적: 99.91㎡ (약 30.22평)

* 건물지분: 99.91㎡ (약 30.22평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 현OOOOOOOOO (현대캐피탈)

* 특이사항: 재정비촉진지구

* 특수물건정보: 재정비촉진지구

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 소재 "김포서초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 단지내 도로가 개설되어 있으며, 인접 공도에 연결되어 있음.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(북변택지개발사업)

* 주거용지(공공주택용지)

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접함)

* 가축사육제한구역

* 장애물제한표면구역, 진입표면구역(공항시설법)

* 상대보호구역(경희유치원, 김포서초등학교)

* 재정비촉진지구(김포재정비촉진지구)

* 성장관리권역

* 택지개발지구(북변택지개발사업)

* 하수처리구역(걸포처리분구)

* 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 25.8.26. ~ 26.8.25.))

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (현대캐피탈주식회사, 2019-05-23, 60,000,000원)

* 등기부채권 총액: 360,000,000원 (근저당 총액 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: L

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-17

* 대항력: 없음

* 비고: 특이사항으로 보증금 및 차임이 0원으로 확인됨.

* 임차인: N

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-10

* 대항력: 없음

* 비고: 특이사항으로 보증금 및 차임이 0원으로 확인됨.

* 인수되는 권리: 없음 (모든 근저당 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부내역은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

* 주변 상업 시설: 본건이 위치한 감정동 일대는 주거 지역과 더불어 근린생활시설이 혼합된 상권입니다. 김포서초등학교와 인접하여 학생 및 학부모를 대상으로 한 상권이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 주요 시설 접근성: 김포시청, 김포아트빌리지 등 주요 관공서 및 문화시설 접근성이 보통 수준입니다. 대형마트나 백화점 등 편의시설은 인근 도시 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 개발 호재: 본건 소재지가 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 주택 내부 상태: 본건은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 14층 건물내 제6층 제601호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며 창호는 샷시창임. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 효성아파트 (초록마을효성)

* 주소: 경기도 김포시 감정동 662

* 건축년도: 1996년

* 총 세대수: 242세대

* 최고층: 14층

* 주차 가능 대수: 총 121대 (지하 9대, 지상 4대 - 주차 공간 상세 정보 상이함)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 면적 정보:

* 전용면적: 99.91㎡ (약 30.22평)

* 분양면적: (제공된 정보상 명확한 수치 확인 어려움, 전용면적 기준)

* 혐오시설 유무: 주변 지도를 검색한 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 공항 인근 지역으로 고도제한 구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1996년 건축물로 준공된 지 30년 가까이 되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 재정비촉진지구 지정: 개발 계획에 따라 사업 진행 상황 및 방식에 따라 예상치 못한 변동이 발생할 수 있습니다.

* 비정상적인 임차인 정보: 두 임차인 모두 보증금과 차임이 0원으로, 실제 거주 여부 및 법적 지위에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 사실관계 확인이 중요합니다.

* 공항 관련 제한: 고도지구, 장애물제한표면구역 등으로 인해 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 감정동에 위치한 재정비촉진지구 내 아파트로, 김포서초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수합니다. 교통은 보통 수준이나, 단지 내 도로망은 잘 갖추어져 있습니다. 권리분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되며, 등기부상 채권 총액은 3.6억원입니다. 특이점은 현재 등재된 임차인 두 명 모두 보증금과 차임이 0원으로, 대항력이 없다는 점입니다. 이는 일반적인 임대차 관계와는 다르므로, 실제 점유 및 법적 관계에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 건물은 1996년 준공으로 노후화가 진행되었으나, 재정비촉진지구 지정으로 인한 지역 개발 가능성은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 가치 상승 및 주거 환경 개선 기대.

* 우수한 교육 환경: 김포서초등학교 인접으로 실거주 목적 투자자에게 매력적.

* 권리관계 명확성: 명확한 말소기준권리 및 소멸 예상되는 권리들로, 낙찰 후 법적 분쟁 가능성 낮음 (임차인 관련 변수 제외 시).

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 최근 실거래가 추이를 볼 때, 합리적인 가격으로 매수할 경우 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가 336,000,000원 대비 최근 실거래가는 2026년 3월 293,000,000원에서 2026년 4월 315,000,000원 수준입니다.

가장 최근 거래된 12층 99.91㎡의 경우 315,000,000원에 거래되었습니다.

이러한 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 300,000,000원에서 320,000,000원 사이로 분석됩니다.

특히, 보증금 및 차임이 0원인 임차인의 존재와 재정비촉진지구의 개발 진행 상황 변수를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.