나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501829 [1] 인천광역시 서구 검암동 527-13 굿모닝빌 2동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "지하철인천2호선(검바위역)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각급학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철인천2호선(검바위역) 등이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 기호(1)은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물내 2동 4층 402호로서, (사용승인일 : 2008년 08월 13일) 외 벽: 몰탈위페인팅 등 마감. 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평지의 가장형 토지로서, 기준시점 현재 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암2지구) , 도로(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>,중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501829 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 검암동 527-13 굿모닝빌 2동 4층402호

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 4층 402호

사용승인일: 2008년 08월 13일

1.3. 용도 및 면적

용도: 다세대주택

건물면적: 68.74㎡ (약 20.80평)

토지면적: 53.44㎡ (약 16.17평)

건물/토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 214,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 지하철 인천2호선(검바위역) 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각급학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 인천2호선(검바위역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건 등기부등본상 인수되는 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (매각으로 인한 임차권 등 소멸)

3.3. 말소되는 권리

* 소유권보존 (갑1, 2008-08-14)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2, 2008-12-22)

* 소유권이전 (갑3, 2011-09-29)

* 소유권이전 (갑4, 2015-07-23)

* 주택임차권 (을9, 2023-12-14, 180,000,000원, 말소)

* 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 2026-03-05, 189,000,000원, 말소기준권리)

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 180,000,000원 (을9 등기 기준)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-10-11

확정일자: 2019-10-01

배당신고일자: 2023-12-14

대항력: 없음

비고: 말소 대상 임차권으로, 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 ) (1차 보증금 증액분)

보증금: 189,000,000원 (총액)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-10-11

확정일자: 2021-10-22

배당신고일자: 2023-12-14

대항력: 없음

비고: 해당 내용은 채권 총액과 연관되며, 매각으로 소멸 예정입니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 보증금액 미상이라고 명시하고 주의 필요 문구를 포함해야 합니다. 본건은 보증금액이 명확하게 확인되므로 해당되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건은 검바위역 인근에 위치하며, 주거지역 내에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

* 인천 서구 검암동 636-12 풀하우스101동 (2010년식, 30.72㎡): 2026년 1월 7일, 93,000,000원 거래. (평당 약 303만원)

* 인천 서구 검암동 645-5 몽베르타운하우스2차 (2009년식, 72.87㎡): 2026년 1월 5일, 183,000,000원 거래. (평당 약 251만원)

* 인천 서구 검암동 616-1 뉴베스트 (2010년식, 62.67㎡): 2026년 1월 9일, 179,000,000원 거래. (평당 약 286만원)

본건(68.74㎡)과 유사한 면적의 인근 다세대주택 거래 사례들을 볼 때, 최근 시세는 약 179,000,000원에서 183,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 지하철 인천2호선 검바위역이 소재하고 있으며, 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 주변 개발 계획

(인천광역시 서구 검암동 527-13 인근 지역 개발 계획에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 소유권 이전 시 관할 구청의 토지거래허가를 받아야 합니다. 이는 거래 절차에 다소의 시간과 노력이 소요될 수 있음을 의미합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 관련 사항은 매각 조건이나 임차인 보증금 관련 변동 가능성을 내포할 수 있으나, 현재 제시된 정보상으로는 매각으로 인한 권리 소멸이 명확합니다.

6.3. 선순위임차권

등기부상 선순위임차권(을9)이 존재하나, 채권자(주택도시보증공사)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 권리입니다. 그러나 관련 절차상 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

(지도 검색 결과, 본건 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행하는 강제경매 물건으로, 인천지하철 2호선 검바위역 역세권에 위치한 다세대주택입니다. 현재 주거용으로 이용 중이며, 대중교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없으며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 파악되어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점은 거래 시 유의해야 할 사항입니다. 최근 주변 유사 면적 다세대주택의 매매 시세가 1억 7천만 원대에서 1억 8천만 원대임을 감안할 때, 감정가(2억 1천 4백만 원) 대비 신중한 접근이 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 검바위역 역세권 입지로 대중교통 이용 편리

* 주변 시세 대비 합리적인 입찰가 확보 시 시세 차익 기대 가능

* 권리관계 명확하여 명도 부담 적음

* 주거용으로 안정적인 임대 수익 기대 가능

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 214,000,000원이나, 최근 유사 물건의 거래 사례(약 183,000,000원)를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 185,000,000원에서 200,000,000원 사이로 예상됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.