나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501837 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위여건 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건내 제8층 제802호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 승강기설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 가장형의 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터, 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

숭의동 339-6 , 339-7 : 동일사항임 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청 평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

통칭 '제이앤제이팰리스'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501837 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6, 8층 802호 (통칭 '제이앤제이팰리스')

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 195,000,000원

토지면적: 10.58㎡ (약 3.20평)

토지 지분: 10.578200000000002㎡ (약 3.20평)

건물면적: 56.85㎡ (약 17.19평)

건물 지분: 56.8464㎡ (약 17.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2017년 (2017년 1월 24일 사용승인)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황: 본건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입이 가능함.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 폭 약 6미터, 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 6월 30일자 계양세무서장의 압류 (갑9)

경매개시결정: 2026년 3월 5일자 인천지방법원 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 230,000,000원)

등기부채권 총액: 455,000,000원

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (윤 )

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 3일

확정일자: 2021년 12월 29일

배당신고일자: 2024년 2월 27일

대항력: 없음

3.2. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권등기 (채권자: 윤원중, 보증금: 230,000,000원)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨. (인수 보증금 합계: 0원)

말소기준권리 이후의 가압류, 압류 등의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

4. 상권분석

주변 환경: 본건은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, '숭의로터리' 인근에 위치하여 지역 내 유동인구 및 접근성이 있는 지역임.

주요시설: 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 주변에 분포하여 기본적인 상권 기능을 수행하고 있음.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제8층 제802호임. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감. 창호는 하이새시 창호임.

이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중임.

설비 내역: 상하수도, 난방, 승강기, 위생 설비 등이 완비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

HUG 관련 변수: 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 언급이 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있으나, '임차인 현황'에서 대항력이 없다고 명시되었고, '을구 1번 주택임차권등기'에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 그럼에도 불구하고, HUG와의 최종 처리 과정이나 예상치 못한 조건 변경 가능성은 잠재적 리스크로 존재하므로 추가 확인이 필요함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역에 해당. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역(2025.08.21 ~ 2026.08.25)에 속함. (토지거래계약허가구역 지정 기간이 경매 시점과 겹치므로, 낙찰 후 용도에 따라 허가가 필요할 수 있음. 다만, 오피스텔 용도로는 영향이 적을 수 있음.)

혐오시설: 현장 조사 및 제공된 정보 기반으로 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, '숭의로터리' 인근에 자리하여 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖춤.

권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리 인수 부담이 적을 것으로 보임.

다만, 'HUG 인수조건 변경'과 관련된 변수는 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 HUG 측과의 최종 확인 및 관련 서류 검토가 필수적임.

감정가(195,000,000원)가 최근 실거래가(약 121,980,000원 ~ 127,360,000원) 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 기반으로 한 합리적인 입찰가 산정이 매우 중요함.

8. 투자 포인트

우수한 입지: '숭의로터리' 인근으로 지역 내 중요 도로망 및 상업시설과 인접하여 잠재적 가치 상승 기대.

실수요 및 투자용 적합: 1인 가구 또는 소규모 사업 운영에 적합한 면적과 구조.

정리된 권리관계: (HUG 리스크 해소 시) 말소되는 권리가 많아 낙찰자의 인수 부담이 최소화될 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2025년 11월, 56.5963㎡ 면적, 5층 오피스텔 121,980,000원 (약 215.5만원/㎡)

* 2025년 12월, 56.5963㎡ 면적, 6층 오피스텔 127,360,000원 (약 225.0만원/㎡)

* 2025년 12월, 56.8464㎡ 면적, 9층 오피스텔 127,360,000원 (약 224.0만원/㎡)

시세 추정: 상기 실거래가를 종합하면, 본건(56.85㎡)의 현 시세는 약 125,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 판단됨.

감정가와의 비교: 본 건 감정가(195,000,000원)는 최근 시세보다 약 6,500만원 ~ 7,000만원 가량 높음.

추정 입찰가: HUG 관련 변수 및 높은 감정가를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음. 인수되는 보증금은 없음.

최종 입찰가는 현 시세의 상단 또는 약간의 프리미엄을 고려하고, 위험 요소를 감안하여 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.