나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501776 [1] 인천광역시 서구 연희동 683-8 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "서곶중학교" 동북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대 주택 등이 주를 이루고 있는 주택지대임

교통상황

본건 인근 간선도로를 운행하는 버스 정류장이 부근에 소재하고 있어 대중교통 편익은 보통 시 됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물로서 외벽:외장타일 마감 등 내벽:시멘트몰탈위 페인팅 마감 등 창호:샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부 용도는 다세대주택으로 등재되어 있음

설비내역

주거생활에 필요한 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스시설 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 다세대주택으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접하여 외곽공도에 연계되고 있으며, 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육 제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(202 5. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 임대관계는 미상임 # 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급 한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501776 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 683-8 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 125,000,000원

토지면적: 25.54㎡ (약 7.73평)

건물면적: 54.94㎡ (약 16.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 연희동에 소재하며, "서곶중학교" 동북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대 주택이 주를 이루는 주거지대입니다.

교통상황: 인근 간선도로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있어 차량으로의 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본건 강제경매개시결정등기(인천지방법원 2026타경501776)가 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리:

* 을구 9번 주택임차권 (권리자: 최윤정, 금액: 130,000,000원): 말소기준권리인 강제경매개시결정등기보다 선순위로 등기되었으나, 등기부상 말소 예정으로 표시되어 있습니다. 또한, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 고려할 때, 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단되며 인수 대상이 아닙니다.

인수되는 권리:

* 임차인 김 : 전입일자 2025-07-16, 보증금 0원, 차임 0원.

대항력은 있으나 인수해야 할 보증금이 0원이므로 경제적인 부담은 없습니다. 다만, 해당 임차인과의 명도 절차는 별도로 진행되어야 합니다.

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

주변 이용상태: 본건은 다세대 주택이 밀집해 있는 일반적인 주거지역에 위치하고 있습니다.

이용계획: 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다. 또한, 가축사육 제한구역, 과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2026년 8월 25일까지 유효)으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕을 가진 지하 1층, 지상 4층 건물입니다. 외벽은 외장 타일, 내벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

설비내역: 주거 생활에 필요한 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용상태: 토지는 대체로 세장형이며, 현재 다세대 주택의 부지로 이용 중입니다.

학군: 인근에 서곶중학교가 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 외국인인 경우 주택 용도로 취득 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가 유효기간(2026년 8월 25일)이 남아있으므로, 외국인 구매자는 이 점을 유의해야 합니다.

대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력을 갖추고 있으나 인수 보증금이 0원이므로 금전적 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

내부 확인 불가: 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 건축물 현황도를 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 이 점은 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

HUG 인수조건 변경: HUG 관련 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 다만, HUG의 강제경매가 말소기준권리가 되고 인수 보증금이 0원으로 명시된 점으로 미루어 보아, 낙찰자가 인수할 재정적 부담은 없을 것으로 보입니다.

주변 시세 변동성: 제공된 최근 매매 사례 중 1건(6,600만원)의 가격이 다른 사례(13,100만원, 15,000만원)에 비해 현저히 낮아, 해당 물건의 정확한 시장 가치 판단을 위해서는 추가적인 조사가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 연희동 주택가에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 2,500만원입니다. 주변 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 다세대 주택이 밀집한 지역에 자리 잡고 있습니다. 권리 관계 분석 결과, 인수해야 할 보증금은 없으나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 내부 확인이 불가한 점은 유의해야 할 사항입니다. 토지거래허가구역으로 외국인 구매 시 허가가 필요하며, HUG 인수조건 변경 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다. 제공된 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

인천 서구 연희동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 곳입니다.

인수해야 할 보증금이 없어 낙찰 후 추가 비용 부담이 적습니다.

주변 시세와 비교했을 때 감정가가 낮아 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

소형 면적으로 인해 소액 투자가 가능하거나 1인 가구의 거주용으로도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(52.39~57.54㎡)의 다세대주택이 1억 3,100만원에서 1억 5,000만원 사이에 거래되었습니다. 본 건물의 면적(54.94㎡)과 감정가(1억 2,500만원)를 고려하면, 감정가는 주변 시세보다 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

가장 유사한 거래 사례인 52.39㎡ 건이 1억 3,100만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건은 그보다 약간 높은 가치를 가질 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 내부 미확인, 토지거래허가구역 등의 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 판단했을 때, 낙찰가는 감정가를 상회하는 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가 범위는 1억 3,500만원에서 1억 4,500만원으로 설정하며, 적정 입찰가는 1억 4,000만원으로 예상합니다.

최종 예상 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.