나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501831 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공 동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물 주변까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 11층 건물 내 3층 303호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형토지로서 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관 한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육 과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

통칭 '제이앤제이팰리스'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보는 다음과 같습니다.

1.1. 소재지

인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6, 3층 303호 (통칭 '제이앤제이팰리스')

1.2. 건물 구조 및 용도

본 물건은 철근콘크리트구조 11층 건물 내 3층 303호에 위치한 오피스텔입니다. 2017년 건축되었습니다.

1.3. 면적

토지면적: 10.55㎡ (약 3.2평)

토지 지분: 10.5459㎡

건물면적: 56.60㎡ (약 17.1평)

건물 지분: 56.5963㎡

1.4. 감정가

195,000,000원

1.5. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501831 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

입지조건은 다음과 같습니다.

2.1. 주변 환경

인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 제공된 정보 기반으로 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물 주변까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

권리분석 결과는 다음과 같습니다.

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 갑7 압류 (계양세무서장, 2023-06-30)

등기부채권 총액: 455,000,000원

말소 예정 권리: 을1 주택임차권(이광희), 갑8 가압류(주택도시보증공사), 갑9 압류(부천세무서장), 갑10 강제경매(주택도시보증공사).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-09

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-02

확정일자: 2022-02-03

배당신고일자: 2024-03-25

대항력: 없음

비고: 등기부상 을1 주택임차권은 말소 예정이며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸되는 권리입니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부상 을1 주택임차권(이 , 230,000,000원)은 대항력이 있는 것으로 보이나, 물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 이에 따라 해당 임차인의 보증금은 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권' 문구는 등기부상 말소 예정인 임차권의 상황을 나타내는 것으로 해석됩니다.

4. 상권분석

상권분석 결과는 다음과 같습니다.

숭의로터리 인근에 위치하여 기본적인 상업 기능 및 유동인구 확보 가능성이 있습니다.

주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 수요가 존재합니다.

정확한 상권 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 비교가 필요합니다.

5. 생활정보

생활정보는 다음과 같습니다.

주거 및 업무 복합 지역으로 볼 수 있습니다.

교통편은 버스 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

주변 편의시설 및 생활 인프라는 일반적인 지역 수준으로 판단됩니다. 제공된 정보 기반으로 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

HUG 관련 채권 및 경매 절차가 진행 중이므로, 권리 관계 변동 가능성을 주시해야 합니다.

임차인의 보증금 미인수 조건이 명확하나, 명도 과정에서 예상치 못한 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

건축물대장상 위반 건축물 여부 및 하자 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

종합 의견은 다음과 같습니다.

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동 소재 오피스텔로, 숭의로터리 인근에 위치하여 입지 조건은 보통 수준입니다.

건물 연식(2017년) 대비 비교적 신축에 속하며, 내부 구조 및 설비는 오피스텔로서 갖출 것을 갖추고 있습니다.

권리 관계상 복잡성이 있으나, 등기부상 대부분의 권리가 말소 예정이며, 특히 임차인의 보증금은 인수되지 않아 명확한 권리 분석 하에 진행될 경우 부담은 적을 것으로 보입니다.

다만, HUG가 채권자이자 가압류/강제경매 신청인으로 되어 있어, HUG의 인수 조건 변경 등의 특이사항이 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트는 다음과 같습니다.

인천 미추홀구 지역의 잠재적 가치 상승 기대.

적정한 시세 대비 저렴한 감정가로 인한 시세 차익 가능성.

임차인 보증금 인수 부담 없음 (HUG 말소 동의 확약서 제출).

건축된 지 얼마 되지 않은 비교적 신축 오피스텔 (2017년).

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 다음과 같습니다.

최근 매매가를 분석한 결과, 해당 면적(약 17.1평)의 오피스텔은 2025년 11월~12월 기준 약 121,980,000원에서 127,360,000원 수준에서 거래되었습니다.

감정가는 195,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

본 건은 HUG 인수 조건 변경 및 임차인 보증금 미인수 조건 등 명확한 권리 분석 하에 안전하게 인수할 수 있다면, 최근 실거래가 수준 또는 그 이하로 입찰하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 현 시세 및 권리 분석을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. (인수 보증금 0원 기준)

주의: 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 명도 난이도 등에 따라 달라질 수 있으므로, 본 정보는 참고용으로 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.