나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501771 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-51 한림가우디 13층1302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 북서측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물)으로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제13층 제1302호로서, - 외벽 : 석재 붙임 마감 등 - 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, "업무시설" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 6m, 서측 및 동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[대표지번 : 숭의동 147-51] 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가 구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501771 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주 *

감정가: 228,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-51 한림가우디 13층 1302호

용도: 다세대주택 (단, 건축물대장 상 주요 용도는 업무시설로 기재되어 있어, 공부와의 차이 발생)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제13층

건물 면적: 62.70㎡ (약 18.97평)

토지 면적: 9.63㎡ (약 2.91평)

사용 승인일: 2018년 1월 2일

총 호수: 22호

1.3. 입지조건

주위 환경: 인천광역시 미추홀구청 북서측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 상태: 인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로 이용 중입니다.

인접 도로: 남동측 약 6m, 서측 및 동측 약 4m 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)입니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 서울특별시 압류 (2026-01-28)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항이 있어 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 양

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-06

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원인 임차인으로, 계약의 실질 및 실제 거주 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 한 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 222,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-20

확정일자: 2021-12-30

대항력: 없음

비고: 채권자 겸 임차인으로, 대항력이 없어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약:

소유권 이전: 손용익 (2018-03-23), 안진완 (2021-12-20), 김순희 (2022-02-21)

주택임차권: 한진규 (222,000,000원, 2021-12-30 확정) - 말소 예정

압류: 서울특별시 (2026-01-28, 말소기준권리), 미추홀구 (2026-04-28)

강제경매: 주택도시보증공사 (2026-03-04, 222,000,000원)

1.5. 상권분석

주변 시설: 미추홀구청 및 각종 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 공동주택, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 주거 밀집 지역의 특성을 지닙니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 및 관련 정보 검색 결과, 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 생활정보

주거 환경: 다양한 주거 형태가 혼재되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량 진출입이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

건물 용도 불일치: 건축물대장 상 주요 용도는 '업무시설'로 기재되어 있으나, 공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있어 실제 이용 현황 및 관련 법규 검토가 필요합니다. 이는 향후 건물 사용 및 거래에 제약을 줄 수 있는 중대한 사항입니다.

대항력 있는 임차인 (양 ): 보증금 및 차임이 0원으로 계약이 체결된 임차인이 대항력을 가지고 있어, 해당 계약의 실제 성격과 법적 효력에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 인수 조건이 변경되었다는 점은 낙찰 후 인수 절차 및 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 시사하므로, HUG 측의 정확한 인수 조건에 대한 확인이 필수적입니다.

세금 체납 가능성: 서울특별시 및 미추홀구의 압류 내역으로 보아, 체납된 세금이나 공과금이 있을 수 있으며, 이는 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 2천 8백만 원입니다. 하지만 최근 주변 실거래가 분석 결과, 해당 면적의 다세대주택 거래 금액은 3천만 원대에서 7천만 원대 수준으로, 감정가와 큰 시세 차이가 존재합니다. 이는 감정평가의 적정성 여부나 해당 물건의 특수한 리스크 요인(건물 용도 불일치, 특이한 임차인 계약 등)으로 인한 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 HUG 인수 조건 변경 등 특이사항이 많아 투자 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다. 특히, 건축물대장상 '업무시설' 표기와 공부상 '다세대주택' 표기의 불일치는 가장 큰 리스크 요인으로, 이에 대한 명확한 해소 방안 마련이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

최근 실거래가 분석에 기반한 낮은 예상 입찰가를 통해 시세차익 실현 가능성이 존재합니다.

건물 용도 불일치 문제를 해결하고 적법한 용도로 사용하게 된다면 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주택도시보증공사의 채권으로 인한 강제 경매 건으로, HUG의 인수 조건 변경 내용 확인 시 추가적인 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 분석 결과, 해당 면적(62.70㎡) 기준 평당 약 131만 원의 시세가 형성되어 있습니다. 이를 바탕으로 산정한 본 물건의 시장 가치는 약 8천 2백만 원 수준입니다.

하지만 감정가는 2억 2천 8백만 원으로, 실거래가와 큰 괴리가 있습니다. 이는 본 물건이 가진 잠재적 리스크(건물 용도 불일치, 특이 임차인 계약 등)와 HUG 관련 복잡한 조건 때문일 수 있습니다.

따라서, 신중한 접근이 필요하며, 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 95,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.