나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501764 [1] 인천광역시 부평구 청천동 178-8 아이뷰 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "용마초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트, 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제6층 제602호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되 어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 2필지 일단지의 부정형 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 부 지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 6차선, 동측으로 로폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),2) 공통 : 준공업지역(2017-04-25), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501764 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 178-8 아이뷰 6층602호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제6층 제602호

1.2. 면적및토지정보

토지면적: 18.18㎡ (약 5.5평)

토지지분: 18.18㎡ (약 5.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.25㎡ (약 20.6평)

건물지분: 68.25㎡ (약 20.6평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 280,000,000원

1.3. 건물정보

외벽: 몰탈위 페인트 및 석재붙임 마감

창호: 샤시 창호

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비

2. 입지조건

2.1. 주변환경

위치: 인천광역시 부평구 청천동 소재 "용마초등학교" 서측 인근.

주변: 아파트, 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

토지이용: 업무시설 및 제1종근린생활시설 부지로 이용 중.

2.2. 교통상황

차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통.

2.3. 토지이용계획및제한상태

기호1),2) 공통 : 준공업지역(2017-04-25), 가로구역별 최고 높이 제한 지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026.8.25.) (외국인 등 주택용도 취득)

*참고: 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간은 2026년 8월 25일부로 만료되었음.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

소유권보존 (이인옥 외 1명) - 2019-07-26

공유자전원지분전부이전 (백현우) - 2019-08-08

소유권이전 (이용민) - 2022-11-29

가압류 (주택도시보증공사, 금818,000,000원) - 2023-09-05 (말소기준권리)

압류 (구리세무서장) - 2023-11-20

강제경매 (주택도시보증공사, 금320,000,000원) - 2026-03-04 (인천지방법원 2026타경501764)

주택임차권 (김종진, 금320,000,000원) - 2024-11-20 (을3)

3.2. 임차인현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-30

확정일자: 2022-09-07

배당신고일자: 2024-11-20

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경.

3.3. 인수및말소권리

말소기준권리: 가압류 (주택도시보증공사, 2023-09-05)

매각으로 소멸되는 권리: 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 가압류, 압류, 강제경매.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 등기. (단, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨.)

*인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상)

4. 상권분석

* 본 물건은 인천광역시 부평구 청천동의 용마초등학교 서측 인근에 위치하여, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역의 특성을 가집니다.

* 오피스텔 용도로 이용 중이며, 토지 역시 업무시설 및 근린생활시설 부지로 활용 중에 있어 복합적인 상업 활동이 가능한 입지입니다.

* 주변 개발 현황 및 업종 분포에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 혼재된 지역 특성상 다양한 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입 용이, 인근 버스 정류장 소재로 대중교통 접근성 보통.

* 교육 환경: 용마초등학교 인근에 위치.

* 편의시설: 근린생활시설 혼재 지역으로 기본적인 편의시설은 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

* 혐오시설: 제공된 정보로는 주변 혐오시설 존재 여부를 확인하기 어렵습니다. (외부 지도 서비스 검색 능력 부재)

6. 잠재적리스크

* HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보: HUG와의 계약 조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용 파악이 필수적이며, 이는 낙찰자의 권리 의무에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차권의 존속 가능성: 주택임차권(을구 3번)은 말소 기준 권리보다 후순위이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었음에도 불구하고 법률적 쟁점이 될 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약허가구역: 과거 허가구역 지정 이력이 있으며, 현재는 지정 기간이 만료되었으나 유사 규제 재발 가능성을 고려할 필요가 있습니다. (외국인 등 주택용도 취득 관련)

* 미상 정보: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황 및 조건에 대한 추가 조사가 필요합니다.

7. 종합의견

인천광역시 부평구 청천동 소재 오피스텔 경매 물건입니다. 용마초등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

본 물건의 가장 큰 특징은 HUG가 채권자로 관여하고 있으며, HUG 인수조건 변경, 임차권의 매각 불소멸 가능성 등 복잡한 권리 관계를 내포하고 있다는 점입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 주택임차권 등기는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 가능성이 높으나, 법률 전문가의 면밀한 검토가 필요합니다.

전반적으로 시세 대비 합리적인 입찰가를 결정하기 위해서는 HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용, 임차권의 실제 처리 여부, 주변 시세 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

8. 투자포인트

* 부평구 내 오피스텔 물건으로, 해당 지역의 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 용마초등학교 인근이라는 입지는 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 업무시설 및 근린생활시설 부지로도 활용 가능한 토지를 포함하고 있어, 향후 다목적 활용 가능성을 지닙니다.

9. 예상입찰가

* 시세 분석:

제공된 정보만으로는 본 물건의 정확한 현 시세를 파악하기 어렵습니다. 감정가는 280,000,000원으로 책정되어 있으나, 최근 동 지역 유사 면적 및 조건의 오피스텔 실거래가, 호가, 공실률 등을 추가로 조사하여 비교 분석해야 합니다.

* 인수 보증금:

권리분석 결과, 인수할 보증금은 0원으로 예상됩니다. 다만, 을구 3번 주택임차권 등기의 법률적 불확실성을 감안하여 최종적인 인수 보증금은 변동될 수 있음에 유의해야 합니다.

* 예상 입찰가:

상기 분석 및 권리 관계의 복잡성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 280,000,000원을 기준으로, 주변 시세 조사 결과 및 권리관계 명확성 확보 여부에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

본 물건의 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 추가적인 현장 조사, 최신 시세 정보 확인, 법률 전문가의 자문을 받으시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.