나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60542 [1] 경기도 파주시 검산동 105-15 애플트리 3동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 검산동 소재 '검산9통마을회관' 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세 대주택, 아파트단지, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까 지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 1층 102호로서, 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8 .25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 윤원빈)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 5. 23.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60542 (1)

소재지: 경기도 파주시 검산동 105-15 애플트리 3동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원

토지면적: 59.50㎡ (약 17.99평)

건물면적: 53.46㎡ (약 16.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 파주시 검산동 소재 '검산9통마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트단지, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 일반주거지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지: 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)입니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (개별 확인 필요)

말소기준권리: 압류 (안산세무서장, 2022-04-08)

주요 권리 내역:

* 신청채권자 (주택도시보증공사): 강제경매개시결정 (2026-03-04, 150,000,000원)

* 주택임차권 (윤 ): 150,000,000원, 2020-11-17 전입, 2020-10-27 확정. (주의: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 대항력 포기, 우선변제권만 주장 및 임차권등기 말소 동의. 따라서 낙찰자는 해당 보증금을 인수하지 않음.)

* 기타 압류: 남동세무서장 (2025-03-18, 말소), 파주시 (2026-05-14, 말소)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-22

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 지

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 ):

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-17

* 확정일자: 2020-10-27

* 배당신고일자: 2024-12-11

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 대항력 포기.

1.3. 상권분석

주변 시세 (JSON 분석):

* 유니콘빌라 104동105동 (106-1번지, 2003년 건축): 2026년 2월, 39.74㎡ (약 12평) 거래가 7,250만원.

* 신성그린타운 101동102동 (105-8번지, 2009년 건축): 2026년 7월, 58.15㎡ (약 17.6평) 거래가 9,000만원.

* 신성그린타운 105동106동 (105-13번지, 2010년 건축): 2026년 7월, 58.15㎡ (약 17.6평) 거래가 9,500만원.

분석:

* 본건(애플트리 3동 1층 102호)은 전용면적 53.46㎡ (약 16.17평)입니다. 최근 거래된 유사 면적대(58.15㎡) 매물들이 9,000만원 ~ 9,500만원에 거래되었습니다.

* 비교 대상 매물들은 건축연도가 2003년~2010년으로 본건 건물(2016년~2018년 준공 추정)보다 오래되었으나, 면적당 시세는 3.3㎡당 약 510만원 ~ 540만원 수준입니다.

* 본건의 전용면적 53.46㎡ (약 16.17평)을 적용 시, 단순 시세 환산액은 약 8,900만원 ~ 9,500만원 수준으로 예상됩니다.

* 감정가 210,000,000원에 비해 주변 시세가 현저히 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 1층 102호이며, 외벽 드라이비트 마감, 내부 벽지 및 일부 타일 마감, 하이샷시 이중창으로 되어 있습니다. 난방, 위생, 급배수 설비 등이 완료되어 있습니다.

주변 시설: '검산9통마을회관' 인근 주거지대로, 아파트 단지 및 소규모 상가, 공장 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

혐오시설 유무: 주변 시설에 대한 검색 결과, 특별히 우려할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금 1.5억원에 대해 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이는 통상적으로 낙찰자가 해당 보증금을 인수하지 않음을 의미하나, 배당 절차에서 HUG가 전액을 변제받지 못할 경우 채무 범위 내에서 권리가 승계될 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (최종 법률 전문가와 확인 필요)

임차인 관련 정보: 신서인, 지상현 임차인의 보증금 및 차임 정보가 '0원'으로 기재되어 있으며, 전입일자 등 주요 정보가 일부 누락되어 있습니다. 대항력이 없는 임차인으로 파악되나, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역: 해당 물건 소재지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 다세대주택의 경우 통상적으로 낙찰자의 실거주 또는 전용 목적에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 검산동에 위치한 다세대주택으로, 일반 주거지역 내에 자리하고 있습니다. 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서로 인해 1.5억원의 임차보증금에 대한 인수 부담이 없다는 점입니다. (단, 법률적 최종 확인 권고)

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가(2.1억원)는 최근 실거래가(약 9천만원~9천5백만원) 대비 현저히 높게 책정되었습니다. 따라서 본건의 시세 대비 가치가 낮다고 판단되며, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인한 임차보증금 인수 위험이 크게 감소했습니다.

* 주변 실거래가 대비 감정가가 높아, 시세 차익을 통한 투자 메리트가 있을 수 있습니다.

* 실거주 목적으로도 접근 가능하며, 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 210,000,000원

주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사 면적대의 다세대주택 시세는 약 8,900만원 ~ 9,500만원으로 추정됩니다.

인수 보증금은 0원입니다.

감정가가 시세 대비 상당히 높게 책정된 점을 감안할 때, 법원 감정가의 40% ~ 50% 수준으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 70,000,000원 ~ 100,000,000원 사이에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (취득세, 명도 비용 등 제반 부대 비용은 별도 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.