나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60524 [1] 경기도 고양시 덕양구 토당동 298 한라비발디리버아파트 103동 19층1904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 토당동 소재 '능곡초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

본 단지내 차량의 진,출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 능곡역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트, 경사스라브지붕 지상24층 건물중 103동 19층 1904호 외벽 : 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지 및 일부 타일 바닥 : 장판지 및 일부 타일 창고 : 샤시창호

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승가기설비 및 기본적인 소방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 광대한 토지로서, 아파트 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 외부 외각도로 진입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 자연녹지지역 , 제2종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(소로덕2-602)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(능곡초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(능곡성당유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(배화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)(능곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60524 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 토당동 298 한라비발디리버아파트 103동 19층1904호

용도: 아파트

감정가: 550,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 37.24㎡ (약 11.26평)

토지지분: 37.24㎡ (약 11.26평)

건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

건물지분: 84.8753㎡ (약 25.68평)

전용면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

단지 전체 호수 기준 추정 분양면적: 약 125㎡ (약 37.8평)

1.4. 아파트 정보

아파트명: 능곡한라비발디리버아파트

건축연도: 2004년 11월 23일 사용승인

총 동수: 3동

총 세대수: 482세대

최고층: 24층

주차대수: 총 485대 (지상 201대, 지하 284대)

관리사무소 연락처: 031-971-3262

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 토당동 소재 '능곡초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 경의중앙선 능곡역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

단지 내 도로를 통해 외부 도로망으로의 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 박희정

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 5월 1일

확정일자: 2023년 5월 2일

배당신고일자: 2026년 4월 28일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에 따라 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다. 인수할 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

현재 소유권 이전 내역 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기가 등재되어 있습니다.

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(286,000,000원)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

본 경매(고양지원 2026타경60524) 역시 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 286,000,000원

3.3. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 8월 24일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 개요 없음)

본 건 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건 아파트 단지는 능곡초등학교와 인접해 있으며, 주변에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 및 잠재적 문제점

주변 지역에 특별한 혐오시설이나 민원 발생 가능성이 높은 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '토지이용계획 및 제한상태'에 명시된 '철도보호지구'는 철도 운행으로 인한 소음 발생 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 능곡초등학교, 능곡성당유치원, 배화유치원 등 (상대/절대 보호구역 지정)

* 생활 편의: 단지 인근 근린생활시설 이용 가능

* 의료시설: 종합병원 및 병의원 등은 차량 이동 필요

5.2. 교통 접근성

* 지하철: 경의중앙선 능곡역 도보 이용 가능

* 버스: 단지 인근 다수 노선 운행

* 도로: 단지 내 도로를 통한 외곽 접근성 양호

5.3. 아파트 자체 정보

* 건설사: 한라건설

* 준공 연도: 2004년

* 총 세대수: 482세대

* 주차: 세대당 약 1.01대 주차 가능 (전기차 충전기 지하 4대 설치)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 일반상업지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 등 복합적인 지구 지정

* 도로: 소로2류, 중로1류 접합

* 법적 제한:

* 가축사육제한구역: 도시지역 및 주거밀집지역 등에서 가축 사육 제한

* 상대/절대보호구역: 능곡초등학교, 유치원 관련 교육환경 보호 구역

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법 상 과밀억제권역

* 철도보호지구: 철도안전법 적용

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 대상, 일정 용도(주택 포함) 토지 취득 시 허가 필요. (외국인 투자자 또는 외국인에게 해당될 수 있는 규제)

6.2. 특이사항

* 감정평가서 상 특이사항, 주의사항, 특수물건정보에 구체적인 내용 기재 없음.

* 임대차 관계상 인수되는 보증금은 없으나, 명도 진행 시 별도 협의 또는 명도소송이 필요할 수 있습니다. (본 건 임차인은 대항력 없음)

7. 종합 의견

본건은 경의중앙선 능곡역 인근에 위치한 한라비발디리버아파트 19층 물건으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2004년 준공된 아파트로 단지 규모도 적절하며, 주변 환경도 양호합니다. 권리 분석상 특이사항은 없으며, 인수해야 할 임차인의 보증금이나 미소멸 권리사항도 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획 상 '토지거래계약에 관한 허가구역'에 해당되는 점은 외국인 투자자 등에게는 고려사항이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 능곡역 인접, 다양한 버스 노선

* 안정적인 주거 환경: 학교, 근린생활시설 인접

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 보증금 없음

* 신축 대비 합리적인 감정가: 2004년 준공 아파트의 감정가는 신축 단지 대비 경쟁력 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 아파트 단지 내 비슷한 면적의 물건들이 2026년 4월 29일 48,000만원(3층), 2026년 5월 25일 57,000만원(7층), 2026년 6월 14일 56,500만원(13층)에 거래되었습니다. 본건은 19층으로 고층에 해당하므로, 최근 실거래가 상위 금액 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다.

현재 감정가는 55,000만원입니다.

종합적인 시장 상황과 본 건의 입지, 층수 등을 고려할 때, 예상 입찰가는 57,500만원 ~ 59,000만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 58,500만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.