나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501880 [1] 인천광역시 서구 검암동 672-8 플로렌스빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하는 '간재울초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주택지대로서 제반 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(인천2호선 검바위역) 등이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트[평슬래브]지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2012.12.20.) 외벽 : 드라이비트 및 금속강판 마감 등, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로(승학로382번길)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나, 등기사항증명서 을구 순위번호 5번에 임차권설정(임차보증금 (1)금120,000,000 (2)금125,000,000 등)과 관련된 내용이 있으니 경매 시 참고하시기 바람.

물건 비고

-외벽에 '103'으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501880 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 672-8 플로렌스빌 3층 301호

용도: 다세대주택

건물면적: 38.14㎡ (약 11.54평)

토지면적: 29.46㎡ (약 8.91평)

감정가: 125,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하며, '간재울초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택이 주를 이루는 주택지대로서 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천2호선 검바위역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

본건의 말소기준권리는 2023년 2월 7일 접수된 강서세무서장의 압류(갑7)이며, 경매개시결정 등기(갑9) 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 125,000,000원

* 전입일자: 2020-04-22

* 확정일자: 2020-04-07

* 배당신고일자: 2024-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: 등기사항증명서상 주택임차권(을5)이 등기되어 있으나, 권리금액은 120,000,000원으로 표기되어 있으며, '말소' 처리된 것으로 확인됩니다. 또한 물건명세서에 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨'이라는 내용이 기재되어 있어, 명확한 권리 변동 내용을 최종 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 현재까지의 정보로는 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하여 상업시설보다는 주택 위주로 형성되어 있습니다.

일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 단지 인근 또는 도보 가능한 거리에 위치하며, 대형 상업시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천2호선 검바위역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 교육: 간재울초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 검암중학교, 인천검암고등학교 등도 근거리에 위치합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있습니다 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.). 본 경매의 매각기일이 이 기간 내에 포함될 경우, 외국인 등이 주택용도로 취득하는 경우에 한하여 허가를 받아야 합니다. 경매 절차상 특별한 문제는 없을 것으로 예상되나, 잔금 납부 시점의 관련 규정을 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 파악해야 합니다.

* 선순위 임차권 관련: 등기부상 주택임차권(을5, 120,000,000원)이 존재하나, 말소 처리되었고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 권리 관계의 최종적인 명확성을 위해 현장 확인 및 관련 서류 재검토가 필수적입니다.

* 건물 외벽 표시: 외벽에 '103'으로 표시되어 있다는 점은 현장 방문 시 호수 표기상의 혼동 가능성 등을 확인해 볼 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교가 인접해 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 교통 편리성, 교육 환경 우수 등 입지 조건이 양호합니다.

권리관계가 다소 복잡하게 나타나지만, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차권 또한 HUG의 말소 동의로 인해 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 임차권 관련 사항은 최종 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다. 토지거래허가구역 지정 기간 내에 매각이 진행되므로, 입찰 시점에 관련 법규를 숙지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 용이성: 초등학교 인접, 편리한 교통으로 실거주 목적에 매우 적합합니다.

* 안정적인 시세: 다세대주택 밀집 지역으로, 주변 시세 변동이 크지 않아 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확화 시: 복잡해 보이는 권리 관계가 최종적으로 정리될 경우, 깔끔한 명도 및 소유권 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 125,000,000원

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 거래가는 ㎡당 약 2,510,000원에서 3,030,000원 수준입니다. 본건의 전용면적(38.14㎡)을 적용할 경우, 시세는 약 95,750,000원에서 115,540,000원 범위로 추정됩니다.

본건의 감정가(125,000,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

제시된 권리사항 중 인수될 보증금이 없다고 가정하고, 주변 시세 및 경매 물건의 특수성(HUG 인수조건 변경 등)을 고려할 때, 감정가 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 보시는 것을 추천합니다.

주변 시설 및 혐오시설 관련 검색 결과:

인천광역시 서구 검암동 일대 및 본건 소재지 주변에 대한 편의시설 및 혐오시설 검색 결과, 특별히 본건의 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 간재울초등학교, 검바위역 등 생활 편의시설과의 인접성이 양호한 것으로 나타났습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.