나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501836 [1] 인천광역시 남동구 간석동 617-23 파크원 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "석정중학교" 남서측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,아파트,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2017년 4월 18일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층건중 제2층 제202호로 외벽:석재붙임 및 페인팅마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

오피스텔로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 사다리꼴 모양의 토지로 업무시설의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

동측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2015-02-17)(문의: 인천동부교육 지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.부동사등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2024카임1052(2024.04.17) 임차보증금: 220,000,000원 범 위: 2층 202호 58.57제곱미터 전부 임대차계약일자: 2022.02.18 주민등록일자: 2022.03.25 점유개시일자: 2022.03.25 확정일자: 2022.02.25 임차권자: 구**(640710-*******),인천 남동구 석정로497번길69,202호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501836 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 617-23 파크원 2층 202호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층건 중 제2층 제202호 (2017년 4월 18일 사용승인)

외벽: 석재붙임 및 페인팅 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 샤시 창호

1.3. 면적

토지 면적: 15.90㎡ (약 4.81평)

토지 지분: 15.896㎡

건물 면적: 58.57㎡ (약 17.72평)

건물 지분: 58.57㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 166,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.6. 특이사항

HUG 인수조건 변경.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재하며, "석정중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 사다리꼴 모양으로 업무시설의 건부지로 이용되고 있으며, 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준공업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 특정 건물 유형 대상)입니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

인근에 석정중학교가 있으며, 홈플러스 메가푸드마켓 간석점, 인천석정초등학교 등이 소재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 파악된 정보 상으로는 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 간석동 일부 지역에서 쓰레기 무단 방치 및 통행 불편에 대한 민원이 있었던 사례가 보고된 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건의 말소기준권리는 2023년 6월 30일자 계양세무서장의 압류(갑4)입니다. 본 경매개시결정(갑7)은 주택도시보증공사의 강제경매로, 권리금액은 220,000,000원입니다.

3.2. 주요 권리 내역 (말소 예정)

* 소유권보존: 김춘순 외 1명 (2017-04-28)

* 공유자전원지분전부이전: 전종문 (2017-05-19)

* 소유권이전: 박일성 (2022-03-25)

* 주택임차권: 구본열 (2024-04-19, 임차보증금 220,000,000원)

* 압류: 계양세무서장 (2023-06-30) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-07-13, 225,000,000원)

* 압류: 부천세무서장 (2025-12-24)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-03-05, 220,000,000원) - 본 경매

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이진주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-19

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음. 보증금이 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (구본열)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-25

확정일자: 2022-02-25

배당신고일자: 2024-04-19

대항력: 없음

비고: HUG가 채권자로서 본 경매를 신청하였으며, 해당 임차권은 말소기준권리보다 후순위이고 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원. (모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 오피스텔 용도로 이용되고 있으며, 인근에 학교 및 편의시설이 있어 지역 내 유동인구가 존재할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통은 보통 수준이며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한, 석정중학교 및 각종 편의시설이 소재하여 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항 및 특수물건 정보는 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 일반적으로 HUG 관련 물건은 임차인의 대항력 여부와 HUG의 채권 회수 방식에 따라 복잡한 권리관계가 발생할 수 있습니다. 본 건의 경우, 임차인(구본열)으로 등재된 HUG의 임차권 등기가 말소기준권리보다 후순위이며, HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 이러한 조건 변경 관련 세부 사항은 낙찰 후 실제 인수 부담이 없는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 광범위한 가격 변동폭

최근 실거래가 데이터에서 동일 면적(약 59.6㎡)의 오피스텔이 2026년 6월 30일 100,000,000원, 2026년 7월 1일 150,000,000원에 거래된 사례가 있어, 가격 편차가 크게 나타나고 있습니다. 이는 시장 상황, 물건 상태, 또는 거래 조건 등에 따라 큰 가격 변동이 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석 상으로는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 특히, 채권자인 주택도시보증공사가 임차권 등기까지 한 상황이나, 이는 HUG 인수조건 변경과 관련하여 복잡성을 더할 수 있습니다. 임차권 등기 말소에 대한 HUG의 동의 확약이 제출된 점은 긍정적이나, 해당 조건의 구체적인 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 최근 실거래가 데이터에서 가격 변동폭이 크다는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 준공업지역 내 위치하여 업무시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

* 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 권리분석 상 인수 부담이 없는 것으로 예상되어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터에 따르면, 동일 건물 내 유사 면적(약 59.6㎡)의 오피스텔이 2026년 7월 1일 150,000,000원에 거래되었습니다. 감정가 166,000,000원과 비교 시, 본 건은 150,000,000원 수준에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 최근 100,000,000원 거래 사례도 있어 가격 변동성이 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경 관련 리스크와 시장 가격 변동성을 고려하여, 입찰가는 120,000,000원에서 140,000,000원 사이로 산정하는 것을 권유합니다.

면적 정보:

건물 면적: 58.57㎡ (약 17.72평)

토지 면적: 15.90㎡ (약 4.81평)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.