나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501866 [1] 인천광역시 부평구 부평동 451-98 센트럴뷰2차 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아름감정 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부원초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내의 제9층 제903호로서, (사용승인 : 2016.07.11) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 상업 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경501866 (1)

인천광역시 부평구 부평동 451-98 센트럴뷰2차 9층903호

오피스텔

감정가: 233,000,000원

토지면적: 8.93㎡ (약 2.70평)

건물면적: 73.99㎡ (약 22.38평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2016년 07월 11일

건축물 용도: 업무시설

1.1. 입지조건

* 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부원초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 형태의 업무시설, 공동주택, 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 주변 여건은 양호한 편입니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태

본건 서측 및 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 09월 23일 접수된 동안산세무서장의 압류(갑4)입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 을구 5번 주택임차권등기는 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 이경순: 보증금 0원, 차임 0원. 2024년 08월 06일 전입. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(안치훈): 보증금 245,000,000원, 차임 0원. 2021년 03월 24일 전입. 대항력 없음. (주택임차권 등기 말소 예정)

인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 등기부상 권리 내용

소유권보존(2016-07-13), 소유권이전(2016-08-03, 2021-04-16) 등 소유권 관련 권리들이 존재하며, 동안산세무서장의 압류(2022-09-23) 및 주택도시보증공사의 강제경매(2026-03-06)는 말소기준권리 및 본건 경매 절차에 따라 모두 말소될 예정입니다. 주택임차권(안치훈, 2021-03-24 전입)도 주택도시보증공사의 말소 동의로 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 내 상업시설 현황

본건이 위치한 부평동 일대는 오피스텔, 상가, 주택 등이 복합적으로 분포한 지역으로, 다양한 업종의 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

* 주변 근린생활시설

오피스텔 및 상가 건물들이 밀집해 있어 식당, 카페, 병원, 편의점 등 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

대형마트, 백화점 등은 인근 부평역 상권을 이용해야 하나, 단지 주변으로도 일상생활에 필요한 각종 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 교육 시설

인천부원초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 그 외에도 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라고 기재되어 있어, HUG(주택도시보증공사)와 관련된 인수 조건에 대한 구체적인 내용을 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 등기부상 HUG의 임차권이 말소될 예정이므로 대항력 있는 임차인 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 토지이용계획상 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025년 8월 26일 만료 예정), 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구의 주요 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하며 안정적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항은 명확한 확인이 필요하지만, 현재까지 파악된 정보로는 큰 리스크 요인이 되지는 않을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평구 중심 상업지역에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 향후 지역 발전 가능성 또한 높습니다.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 면적(73.99㎡)의 오피스텔이 2025년 2월 212,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건 감정가는 233,000,000원입니다. 최근(2026년 3월) 더 작은 면적(56.87㎡)이 190,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 유지하고 있을 가능성이 있습니다. 다만, 경매 특성상 시세보다 합리적인 가격에 취득이 가능할 수 있습니다.

인수 보증금이 없어 입찰가 산정에 대한 부담은 적습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 210,000,000원에서 230,000,000원 사이로 판단됩니다.

보수적인 관점에서 210,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.