나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60551 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-3 삼성타운 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원감정 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "파주대원초등학교" 북서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지와 아파트단지 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 2층 202호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중입니다.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 전기설비 및 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5~6m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대원리 311-3, 311-4: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거 래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대 주택)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 대원리 311-22: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계 약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건은 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조 사에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 진행하였으나, 이는 탐문 조사에 의거한 것으로 현황과 상이할 수 있는 바 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

2026.5.23. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60551 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-3 삼성타운 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2018년 (건축물대장상 사용승인일 기준)

* 감정가: 201,000,000원

* 토지면적: 67.38㎡ (약 20.38평)

* 건물면적: 59.25㎡ (약 17.92평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물명: 삼성타운

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "파주대원초등학교" 북서측에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 5~6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (전방지역 25km)

* 토지거래계약 허가구역 (2025.8.26~26.8.25, 외국인 등 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대 주택)

* 주변 매매/임대 시세:

* 조리읍 대원리 일대의 다세대주택 매매 사례를 살펴보면, 신축(2023년) 69.75㎡가 3.6억원에 거래되었고, 구축(2003년) 59.31㎡는 1억원, 비교적 연식이 비슷한 2016년식 64.26㎡는 1.4억원에 거래되었습니다. 본건(2018년식, 59.25㎡)의 감정가 2.01억원은 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 최근 신축 사례의 높은 가격대는 참고할 만합니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리: 2022년 4월 8일 안산세무서장의 압류 등기입니다.

* 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 심진택

* 보증금: 184,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 17일

* 확정일자: 2020년 8월 26일

* 배당신고일자: 2024년 12월 23일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사(HUG)에 대항력 포기 확약서 제출)

* 비고: HUG 인수조건 변경에 따라, 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의했습니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

* 임차인: 조용정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 12월 8일

* 확정일자: (미기재)

* 배당신고일자: (미기재)

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 보증금 및 확정일자 정보가 없어 대항력이 없습니다. 임차보증금 인수 금액은 없습니다.

* 결론: 본건은 임차인 관련 인수 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 산재해 있습니다. 주거지로서의 기능이 중심이며, 상업 활동은 주변 지역에 비해 제한적입니다.

* 주변 편의시설: 초등학교, 버스 정류장 등 기본적인 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 주변 혐오시설: 조사 결과, 본 물건 주변에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 만족도: 파주대원초등학교가 인근에 있어 학군이 양호하며, 차량 및 대중교통 접근성이 준수합니다. 주변이 주거 및 농경지, 근린생활시설이 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 생활 편의시설: 도보 거리 내에 버스 정류장이 있으며, 차량 이용 시 지역 상업 시설 접근이 용이합니다.

* 교육 시설: 파주대원초등학교가 북서측에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 리스크: 임차인 심진택이 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였고, 임차인 조용정은 대항력이 없어 보증금 인수 리스크는 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대한 최소한의 대비는 필요합니다.

* 토지거래 허가구역: 향후 매수자가 외국인이거나 특정 주택 유형으로의 거래 시 토지거래허가구역 지정으로 인한 절차상 제약이 있을 수 있습니다.

* 군사시설 보호구역: 이로 인한 건축 행위 등에 제한이 발생할 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부동산강제경매로 진행되는 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 다세대주택입니다.

* 주요 임차인인 심진택 씨가 보증금 1.84억원에 대해 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 다른 임차인인 조용정 씨는 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 건축물은 2018년 사용 승인된 삼성타운으로, 비교적 연식이 짧아 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 입지 조건은 보통 수준으로, 대중교통 및 차량 접근이 가능하며 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주요 리스크였던 임차인 관련 부담이 해소되었으므로, 권리관계가 비교적 명확한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 인수 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 단순하며, 낙찰 후 명도 진행이 원활할 것으로 예상됩니다.

* 다세대 주택으로, 실수요자에게는 안정적인 주거 공간이 될 수 있으며, 투자자에게는 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 분석 결과, 유사 연식의 매물 대비 감정가가 다소 높게 책정된 측면이 있으나, 시장 상황에 따라 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 201,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 매매 사례 분석 시, 건물 연식 및 면적 등을 고려할 때 감정가가 시세 대비 다소 높게 형성된 것으로 보입니다.

* 다만, 임차인 인수 금액이 없어 명도 부담이 적다는 점과 HUG의 강제 경매 개시 결정이라는 점을 감안하면, 적정 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 170,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 구체적 예상 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.