나이스옥션 법원경매 고양 2026타경795 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-20 제이-타운(5단지) 501동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 2층 201호로서, 외벽 : 타일 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조) 1개호로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역(2015-08-04), 성장관리지역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경795 (1)

경기도 고양시 일산동구 성석동 195-20 제이-타운(5단지) 501동 2층201호

건물명: J-TOWN (5단지)

용도: 다세대주택

건축구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 2층 201호

준공일자: 2022년 11월 17일 (사용승인일)

감정가: 298,000,000원

토지면적: 76.88㎡ (약 23.26평)

건물면적: 55.34㎡ (약 16.74평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 토지 이용: 유사사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 2월 14일자 농협은행 주식회사 근저당 (채권금액 321,200,000원) 입니다.

* 경매개시결정: 2026년 3월 3일자 농협은행 임의경매 (채권금액 299,663,352원) 입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 성석동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로, 주거 환경을 중심으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* J-TOWN (5단지)는 비교적 최근에 건축된 다세대 주택 단지로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 고양국제고등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: (추가 정보 없음)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제한:

* 가축사육제한구역 (소, 젖소, 말 제한 거리 500m, 도시지역 주거밀집지역)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약허가구역 (특정 용도)

이러한 제한 사항들은 향후 건물 증축, 재건축, 토지 이용 시 제약이 될 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(298,000,000원)는 최근 실거래가(약 110,000,000원 ~ 125,000,000원 추정)와 비교했을 때 현저히 높게 책정되었습니다. 이로 인해 낙찰가율이 감정가 대비 낮게 형성될 수 있으나, 유찰될 경우 다음 기일에 가격이 조정될 수 있습니다.

* 임대차 관계 불분명: 임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. (단, 인수 보증금이 0원이므로 대항력 없는 임차인일 가능성이 높습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 J-TOWN (5단지) 501동 2층 201호 다세대주택입니다. 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 감정가가 최근 시장 시세보다 상당히 높게 책정된 점이 주요 특징입니다. 권리관계는 모두 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하지만, 건물의 신축 연식과 권리관계의 명확성을 고려할 때, 적정 가격에 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2022년 사용승인)

* 등기부상 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 감정가와 시세 간의 큰 차이로 인해, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 실거래가 분석: 제공된 최근 매매/전월세 정보를 바탕으로 추정한 본건(전용면적 55.34㎡)의 현재 시세는 약 110,000,000원 ~ 125,000,000원 수준입니다.

* 감정가: 298,000,000원

* 임차인 인수 보증금: 0원

* 종합적인 판단: 본건은 감정가가 시세보다 매우 높게 책정되어 있으므로, 시세 반영 및 유찰 가능성을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 시세 하한선에 가까운 가격으로 접근하거나, 첫 경매에서 유찰될 경우 다음 기회를 노리는 전략도 고려할 수 있습니다.

* 제안 입찰가: 125,000,000원

이 제안 입찰가는 현재 파악된 시세와 시장 상황을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 정보 확인, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.