나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60546 [1] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1309 백석우림보보카운티 12층1219호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 지하철 3호선 ‘백석역’ 남서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 상업 지역으로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철3호선 ‘백석역’이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

구 분 내 용 비 고 구 조 프리케스트콘크리트구조,철근콘크리트구조 평스라브지붕 ‘백석우림보보카운티’ 규 모 지하5층/지상15층 외 벽 외장석 붙임 마감 등 창 호 샷시 창호 등

이용상태

제12층 제1219호 업무시설(오피스텔)임. 후첨“내부구조도”참조

설비내역

위생 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 정방형의 토지로서, 건부지[업무시설]로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북서측 및 북동측, 남동측으로 노폭 약 35미터, 20미터, 12미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60546 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1309 백석우림보보카운티 12층 1219호

* 건물명: 백석 우림보보카운티

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 준공년도: 2005년

* 총 층수: 15층

* 해당 층수: 12층

* 감정가: 71,000,000원

* 토지 면적: 6.25㎡ (약 1.89평)

* 토지 지분: 3.1255㎡ (약 0.94평)

* 건물 면적 (전용 면적): 40.17㎡ (약 12.15평)

* 건물 지분: 20.085㎡ (약 6.08평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 기OOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 백석동에 위치하며, 지하철 3호선 '백석역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집한 상업 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 3호선 '백석역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태

본건 건물은 북서측, 북동측, 남동측으로 노폭 약 35미터, 20미터, 12미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 3월 3일 접수된 기술보증기금의 강제경매개시결정 등기(갑10)입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 1월 12일

* 대항력: 있음

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 실제 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 이용현황

본 물건이 위치한 백석동 일대는 다수의 오피스텔과 상업 시설이 밀집해 있는 상업 지역으로, 유동 인구가 풍부한 지역입니다.

* 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(백석 우림보보카운티) 내 전용면적 40.17㎡(약 12.15평) 오피스텔의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 4일: 118,000,000원 (11층)

* 2025년 12월 9일: 103,000,000원 (6층)

* 2026년 6월 2일: 88,000,000원 (7층)

평균 거래가는 약 103,000,000원이며, 층수 및 거래 시점에 따라 가격 변동성이 있습니다. 본건 12층은 최근 최고가(118,000,000원)와 유사한 수준의 거래 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성

지하철 3호선 백석역 도보 이용 가능 거리이며, 다양한 버스 노선이 운행 중입니다. 차량으로 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 주변 편의시설

단지 인근에 대형마트(홈플러스), 백화점(롯데백화점 일산점), 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육 및 문화시설

단지 인근에 다수의 학교(초, 중, 고)가 위치해 있으며, 호수공원 등 문화 및 여가 활동을 즐길 수 있는 공간이 인접해 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변을 종합적으로 확인한 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각

본건은 토지 및 건물의 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 명도, 재산권 행사 시 복잡한 절차가 따를 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인

보증금 0원에 대항력을 갖춘 임차인이 존재합니다. 이는 낙찰자가 명도 과정에서 예상치 못한 문제에 직면할 가능성이 있음을 시사합니다. (실제 이행 여부 확인 필요)

* 공유자 우선매수 신고

공유자의 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수 보증금을 미납할 경우 이후에는 우선매수권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 역세권 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 풍부한 편의시설을 갖추고 있습니다. 최근 시세도 꾸준히 형성되고 있어 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 지분 매각 및 대항력 있는 임차인 존재는 주요 리스크 요인이므로, 권리관계 및 명도 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 공유자의 우선매수 신고 여부도 최종 입찰가 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 백석역 초역세권 입지로 인한 높은 희소성과 안정적인 임대 수요 기대.

* 주변 상업시설 밀집으로 인한 생활 편의성 우수.

* 최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례와 감정가, 그리고 본건의 권리사항(지분매각, 대항력 있는 임차인)을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 90,000,000원에서 105,000,000원 사이로 예상됩니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 0원이라는 특이사항은 낙찰가의 하방 압력으로 작용할 수 있으므로, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 감정가 71,000,000원 대비 시세는 높게 형성되어 있으나, 물건 고유의 리스크를 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.