나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60520 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 667-16 삼성캐슬1빌리지 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍산역(경의중앙선)" 남동측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 건으로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감등, 창 호: 하이샷시 창호등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 갑구 4번 소유권이전등기청구권 가등기(2023.1.27.)에 대한 가처분권자 한화생명보험 주식회사로부터 사해행위취소 승소확정판결문(서울중앙지방법원 2024가단5110190호) 사본이 제출됨(2026. 6. 18.자 보정서).
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김주희)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 667-16 삼성캐슬1빌리지 2동 2층201호

* 사건번호: 고양지원 2026타경60520 (1)

* 건물명: 삼성캐슬1빌리지 2동

* 동/호수: 2동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 330,000,000원

* 토지면적: 60.73㎡ (약 18.37평)

* 건물면적: 59.51㎡ (약 17.99평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍산역(경의중앙선)" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 시설: 경의중앙선 풍산역이 인근에 있으며, 주변에 상업시설 및 편의시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 소멸되지 않는 권리: 갑구 4번 소유권이전등기청구권 가등기(2023.1.27.)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 가등기가 완결될 경우, 매수인은 소유권을 상실할 수 있습니다.

* 말소기준 권리: 을구 3번 주택임차권(2024.10.31. 말소) 및 갑구 9번 강제경매(2026.03.03.) 등기 등이 말소될 예정이나, 갑구 4번 가등기는 인수 대상입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 김 : 보증금 12,000,000원, 차임 800,000원. 전입일자 2026-01-05, 확정일자 2026-01-05. 대항력 없음.

* 임차인 김 : 보증금 380,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-10-21, 확정일자 2022-09-28. 대항력 없음.

* 인수 보증금: 0원. 신청채권자(주택도시보증공사)와 임차인 김 간의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 특이사항: 갑구 4번 가등기에 대해 한화생명보험 주식회사로부터 사해행위취소 승소확정판결문 사본이 제출되었습니다. 이는 가등기 권리 및 관련 법적 분쟁의 복잡성을 시사합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거용 다세대주택으로서, 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 지역 내 소비 활동이 가능한 상권이 형성되어 있습니다. 역세권(풍산역)에 위치하여 유동인구 확보에도 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 지하1층/지상4층 건물로, 외벽은 페인팅 및 치장석 마감, 창호는 하이샷시입니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급·배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용: 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 소유권 이전 청구권 가등기 인수: 본건의 가장 큰 위험 요소는 매수인에게 인수되는 갑구 4번 소유권이전등기청구권 가등기입니다. 이 가등기가 실행될 경우, 매수인은 소유권을 상실할 위험이 매우 높습니다.

* 법적 분쟁 가능성: 가등기에 대한 가처분 및 사해행위 취소 판결 등 관련 법적 쟁점이 존재하여, 소유권 확보 과정에서 추가적인 법적 절차나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가는 330,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 실거래가는 200,000,000원에서 243,000,000원 수준으로, 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경의중앙선 풍산역 인근의 다세대주택으로, 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 매수인에게 인수되는 소유권 이전 청구권 가등기가 존재하여 소유권 상실의 위험이 매우 높다는 점이 치명적인 단점입니다. 임차인의 보증금 문제는 HUG 인수조건 변경으로 해결되었으나, 가등기 관련 법적 리스크는 여전히 남아있습니다. 신중한 접근이 필요하며, 가등기 말소 가능성 및 향후 법적 절차 진행 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경의중앙선 풍산역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지역 내 생활 인프라: 주변 근린생활시설 및 주거 밀집 지역으로 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 높아, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 바탕으로 산정한 본건의 예상 시장 가치는 약 216,000,000원에서 240,000,000원 수준으로 추정됩니다. 그러나 인수되는 소유권 이전 청구권 가등기로 인한 소유권 상실 위험이 매우 높으므로, 리스크를 충분히 반영한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

종합적인 위험 요소를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 150,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 가치 대비 상당한 할인율을 적용한 것으로, 잠재적 위험에 대한 보상 성격의 금액입니다. (단, 법적 리스크에 대한 면밀한 검토 및 최종 판단은 전문가와 상의 후 결정하시길 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.