나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60526 [1] 경기도 파주시 야당동 77 더플로렌스 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 야당동 소재 운정4동행정복지센터 남측 인근에 위치하고, 주위는 대부분 다세대주택으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

서측 약 1.5Km 지점에 경의로 및 야당역이 있고, 본건까지 차량진입이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물(2017. 4. 27. 사용승인) 중 3층 302호로 외벽 ; 인조석, 외장타일 붙임 및 드라이비트마감 내벽 ; 벽지 및 타일마감임.

이용상태

주거용((방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기(1대), 위생설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 및 부정형의 토지 4필지로 다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역임. * 야당동 77-11은 일부가 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도 전: 임차권자 채동현)로부터 2026. 3. 19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

* 사건번호: 고양지원 2026타경60526 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 77 더플로렌스 101동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 208,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 면적 및 구조

* 토지면적: 67.34㎡ (약 20.37평)

* 건물면적: 58.92㎡ (약 17.83평)

* 건물구조: 철근콘크리트 경사지붕 지상 4층 건물 중 3층 302호 (2017년 4월 27일 사용승인)

* 이용상태: 주거용 (방 3, 거실, 욕실 2 등)

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 파주시 야당동 운정4동행정복지센터 남측 인근에 위치하며, 주변은 대부분 다세대주택으로 이루어진 주거지대입니다.

* 교통상황: 서측 약 1.5km 지점에 경의선 야당역이 있으며, 차량 진입이 가능하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 야당동 77-11번지는 건축법상 도로 일부를 포함하고 있습니다.

* 주변시설: 인근에 행정복지센터, 경의선 야당역이 위치하고 있으며, 주거지대로서 일상생활에 필요한 편의시설은 접근 가능합니다. 검색 결과 주변에 대규모 공장이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 롯데카드(가압류, 2023-03-15)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1. 주택임차권 (채동현, 2023-08-03 접수, 240,000,000원) - 말소 예정

* 갑4. 가압류 (롯데카드, 2023-03-15) - 말소 예정

* 갑5. 압류 (포항세무서장, 2023-06-20) - 말소 예정

* 갑6. 압류 (국민건강보험공단, 2024-03-13) - 말소 예정

* 갑7. 압류 (서울특별시 강서구, 2025-07-02) - 말소 예정

* 갑8. 압류 (포항시, 2025-07-10) - 말소 예정

* 갑9. 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-03-03) - 말소 예정

* 갑10. 압류 (파주시, 2026-05-14) - 말소 예정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이승환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 특이사항 없음.

* 임차인: 채동현

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-28

* 확정일자: 2021-06-11

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사(양도 전: 임차권자 채동현)로부터 제출된 확약서에 따라 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 동의)

* 비고: 본 물건의 경우, 채동현 임차인은 HUG 제출 확약서상 대항력을 포기하였으며, 등기부상 임차권(을1)도 말소 예정으로 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약: 소유권 변동(윤옥심→남세윤→김채민) 및 다수의 가압류, 압류, 강제경매가 등기되어 있으며, 채동현의 주택임차권(을1) 역시 말소 예정으로 등재되어 있습니다.

1.5. 상권분석

* 건물 연식: 2017년 4월 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 주변 유사 물건 시세:

* 태종에비뉴 202동203동 (2019년식, 65.1㎡, 3층): 2026년 7월 28,500만원 (약 437.79만원/㎡) [cite: JSON]

* 요산아트빌 102동 (2015년식, 56.035㎡, 1층): 2026년 7월 15,000만원 (약 267.68만원/㎡) [cite: JSON]

* 자연에가 2동 (2015년식, 57.45㎡, 2층): 2026년 7월 18,000만원 (약 313.33만원/㎡) [cite: JSON]

* 본건 물건(58.92㎡, 3층, 2017년식)의 감정가는 20,800만원으로, 면적 및 층수를 고려할 때 최근 매매된 태종에비뉴(28,500만원)와 유사한 수준의 시세를 형성할 가능성이 있습니다. 다만, 동일 단지 내 거래 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 생활정보

* 편의시설: 주변에 행정복지센터가 위치하며, 주거단지 내 상가 및 인근 상권 이용이 가능합니다.

* 교통: 경의선 야당역과 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 비교적 양호합니다.

* 설비: 도시가스 개별난방, 승강기(1대), 위생설비 등이 설치되어 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인 채동현은 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 이는 채동현 임차인의 보증금 240,000,000원이 본 경매 절차에서 인수되지 않을 가능성이 높음을 시사합니다. 그러나 HUG 관련 조건 변경 내용은 입찰 전 반드시 세부적으로 확인해야 할 중요한 사항입니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 등기부상 권리관계: 다수의 압류 및 가압류, 강제경매가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 더플로렌스 101동 3층 302호 다세대주택입니다. 2017년식 건물로 내부 상태는 보통 수준으로 예상되며, 야당역 접근성이 양호한 주거지역에 위치하고 있습니다. 감정가는 20,800만원이나, 유사 면적의 인근 물건이 28,500만원에 거래된 사례가 있어 시세 상승 여력이 있을 것으로 보입니다. 다만, 채동현 임차인과 관련된 HUG의 확약서 내용 및 인수조건 변경 사항을 면밀히 검토해야 하며, 이에 따라 실제 인수 부담이 없을 것으로 예상되나 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 야당역 인근의 편리한 교통 환경과 주거 선호도가 높은 지역에 위치합니다.

* 최근 시세 상승 가능성: 감정가 대비 유사 면적의 최근 실거래가가 높아 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 정리된 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이며, 채동현 임차인과의 HUG 확약으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

1.10. 예상 입찰가

본건 물건의 감정가는 20,800만원이며, 유사 면적의 인근 물건(태종에비뉴)이 2026년 7월 28,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 시장 가치는 25,000만원에서 27,000만원 사이로 판단됩니다. 채동현 임차인과의 HUG 관련 확약서 내용을 면밀히 검토하여 인수되는 보증금이 없다고 확신할 수 있다면, 감정가 대비 110% ~ 125% 수준인 22,880만원 ~ 26,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 경우 24,000만원, 적극적으로는 26,000만원을 상회하는 금액도 고려 가능합니다. 본 보고서의 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리관계 추가 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 추천 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

* 참고가 될 만한 금액: 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.