나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경86 [1] 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 5층535호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 '양주IC' 남동측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 단 독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 5층 535호로서, (사용승인일자: 2022.07.27), 외 벽: 커튼월, 복합판넬마감 등 내 벽: 몰탈 위 페인팅마감 등 바 닥: 타일붙임 등 창 호: 페어글라스창호입니다.

이용상태

본건은 공장(지식산업센터)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 화재탐지 및 경보기설비, 옥내소화전설비, 승강기 설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공장(지식산업센터),근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남서측으로 노폭 약 18미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다), 성장관리권역, 택지개발지구구입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 부득이 조사치 못하였으니 경매진행시 참고바랍 니다. 2) 기타 본건 위치확인은 집합건축물대장상 등록된 건축물현황도면 등에 의거 확인하였으니 경매진행 시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경86 (1)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 987-1, 양주옥정듀클래스1 5층535호

용도: 지식산업센터

감정가: 354,000,000원

토지면적: 39.68㎡ (약 12.00평)

건물면적: 96.15㎡ (약 29.08평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 535호

사용승인일자: 2022년 07월 27일

외벽: 커튼월, 복합판넬 마감

내벽: 몰탈 위 페인팅 마감

바닥: 타일 붙임 마감

창호: 페어글라스 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 '양주IC' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 09월 14일 접수된 하나은행의 근저당권 (채권금액: 373,200,000원)입니다.

3.2. 말소예정권리

경매개시결정등기(2026-03-05, 하나은행, 298,079,669원) 및 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 아코파이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-08-26

* 확정일자: 2026-05-20

* 배당신고일자: 2026-05-22

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액이 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수할 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 옥정지구는 신도시 개발에 따라 상업시설이 확충되고 있는 지역입니다. 주변에는 중심상업지구가 형성되어 있으며, 다양한 업종의 근린생활시설 및 상가들이 입점해 있습니다.

4.2. 지식산업센터 현황

양주 옥정신도시 내 다수의 지식산업센터가 공급되었으며, 일부 지식산업센터의 경우 공급과잉으로 인한 공실률이 높은 상황이 보고되고 있습니다. 본건이 속한 '양주옥정듀클래스1'은 2022년 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

옥정신도시 중심상업지구 내 이마트, LF스퀘어, 롯데마트 등 대형마트 및 쇼핑몰 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설이 인접해 있습니다.

5.2. 교통망

* 도로망: 구리-포천 고속도로, 수도권 제2외곽순환도로 등 광역 도로망 이용이 용이합니다.

* 대중교통: 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 가능하며, 향후 지하철 7호선 연장선 옥정중앙역(예정), GTX-C 노선 덕정역(예정) 등 교통 호재가 예정되어 있어 미래 교통 편의성이 증대될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지식산업센터 시장 침체

양주 옥정신도시 내 지식산업센터 공급 증가로 인해 공실률이 높은 단지가 다수 존재하는 것으로 파악됩니다. 이는 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 택지개발지구 내 일반적인 생활 편의시설 및 상업시설, 주거시설 등이 혼재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 양주 옥정지구 내 신축 지식산업센터로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 2022년 준공되어 신축급 상태를 유지하고 있으며, 임차인은 대항력이 없어 권리상 부담은 없습니다. 그러나 양주 옥정신도시 내 지식산업센터 공급 과잉으로 인한 공실률 상승 추세는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 향후 임대 수익 확보 및 가치 상승을 위해서는 지역 내 지식산업센터 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터: 2022년 준공된 건물로 양호한 상태 유지.

* 편리한 교통: 광역 도로망 및 대중교통 이용 편리, 향후 교통 호재 예정.

* 권리상 안전: 인수할 권리 및 임차인의 대항력 없음.

* 옥정지구 개발 수혜: 대규모 택지개발지구 내 위치로 향후 발전 가능성 내포.

9. 예상 입찰가

감정가: 354,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가 산정 시 위 정보를 종합적으로 고려해야 합니다. 다만, 현재 시장 상황 및 공실 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 구체적인 입찰가는 본건의 현재 임대 상황, 공실률, 유사 물건의 거래 사례 등을 추가적으로 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.