나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70429 [1] 경기도 의정부시 의정부동 499-6 의정부역코아루퍼스트원 20층2006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 현 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역(수도권 전철 1호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환 경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, "의정부역(수도권 전철 1 호선)" 및 "경전철의정부역(의정부 경전철)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상23층 건물 내 제20층 제2006호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 설비, 소화설비, 기계식 주차설비 등이 구비되 어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접토지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지이며, 주상용 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

대상토지 남측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로 에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-의정부동 499-6, 499-7 : 일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억 제권역<수도권정비계획법> -의정부동 499-8 : 일반상업지역(일반상업지역), 특정용도제한지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접 합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하 였음. 공부상 아파트로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으 로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고하여 건축물현황도상 평면도를 첨부하 였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

물건 비고

주택도시보증공사가 대항력포기확약서 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70429 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 499-6 의정부역코아루퍼스트원 20층2006호

* 용도: 아파트 (도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설 복합)

* 감정가: 95,200,000원

* 토지면적: 2.47㎡ (약 0.75평)

* 토지 지분: 2.47㎡ (약 0.75평)

* 건물면적: 17.24㎡ (약 5.22평)

* 건물 지분: 17.24㎡ (약 5.22평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자(신청채권자): 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2020년 10월 5일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역(수도권 전철 1호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, "의정부역(수도권 전철 1호선)" 및 "경전철의정부역(의정부 경전철)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상23층 건물 내 제20층 제2006호임.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 토지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지이며, 주상용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 대상 토지 남측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 과밀억제권역. (구체적인 내용은 제공된 정보에서 추가 확인 가능)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 2월 27일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑4) 입니다.

* 선순위 권리:

* 2021년 1월 8일 접수된 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)는 매각으로 말소될 것으로 보입니다.

* 2025년 2월 11일 접수된 주택임차권 (을1)은 김현지씨 소유이며, 보증금 94,500,000원입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자인 김현지의 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계하였으나, ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서(2026.7.1.)를 제출하였습니다. 따라서 임차인 김현지는 대항력이 없는 것으로 판단되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 94,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-18

* 확정일자: 2020-12-23

* 배당신고일자: 2025-02-11

* 대항력: 없음. 주택도시보증공사가 대항력 포기 확약서를 제출함에 따라 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 등기부요약:

* 집합건물 등기부상 소유권이전1번신탁등기말소(갑2), 주택임차권(을1), 강제경매(갑4)가 기재되어 있습니다.

* 총 등기부채권액: 94,500,000원 (주택도시보증공사)

1.3. 상권분석

* 건물 내 주요 용도: 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 복합으로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

* 교통 요충지: 지하철 1호선 의정부역 및 의정부경전철역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 혐오시설 유무: 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. (다만, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 개인별 선호도에 따라 다를 수 있습니다.)

1.4. 생활정보

* 교통: 의정부역, 의정부경전철역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용이 용이하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. (백화점, 대형마트, 병원 등 구체적인 편의시설은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.)

* 주거환경: 역세권에 위치한 아파트 단지로, 1인 가구 또는 소형 주거를 원하는 수요층에게 적합한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 폐문, 부재로 인해 내부 확인이 불가했습니다. 공부상 아파트로 기재되어 있으나, 실제 내부 구조와 상이할 수 있어 경매 진행 시 재확인이 반드시 필요합니다.

* HUG 대항력 포기 확약서: 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서로 인해 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석되나, 법적 해석 및 집행 과정에서 예외적인 변수가 발생할 가능성은 매우 낮지만 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 의정부역 초역세권 소형 아파트(도시형생활주택)로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 특히, 신축급 건물(2020년 사용승인)이라는 장점이 있습니다. 주요 권리 관계인 주택도시보증공사가 임차인의 대항력을 포기하는 확약서를 제출함으로써, 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 확인이 불가하여 실제 현황과 공부상 내용의 차이가 발생할 수 있다는 점은 반드시 유의해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 향후 시세 상승 및 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 의정부역 초역세권 소형 아파트: 1인 가구 및 신혼부부 등 실수요층과 투자수요 모두에게 매력적입니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확: 주택도시보증공사의 대항력 포기로 인해 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 복합 용도의 건물: 아파트 외 오피스텔, 근린생활시설 등으로 활용되어 유연한 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 해당 면적(약 5.22평)의 시세는 80,000,000원에서 93,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가 95,200,000원은 최근 실거래가 평균보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 임차 보증금 94,500,000원은 낙찰자가 인수하지 않아 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

따라서, 최근 실거래가 추이와 감정가를 고려하여 88,000,000원 ~ 94,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. 입찰 시점의 경쟁률 및 현장 조사를 통한 추가 정보에 따라 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.