나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70335 [1] 경기도 양주시 옥정동 1051 이편한세상 옥정 에듀써밋 1812동 18층1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥빛초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 중 18층 1803호로서 (사용승인일 : 2018.5.24.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등임. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감으로 조사됨. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 지하주차장설비, 소화전설비 및 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며 인접 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발 전정책과로 문의바람), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제 한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 상대보호구역(경기도동두천양주교육지원청 고시 제2021-15호), 절대보호구역, 절대보호구역(경기도동두천양주교육지원청 고시제2021-15호), 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다), 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지 개발지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 양주시 옥정동 1051번지에 위치한 이편한세상 옥정 에듀써밋 아파트 1812동 18층 1803호입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕이며, 2018년 5월 24일에 사용 승인되었습니다.

총 22층 건물 중 18층에 해당하며, 최고층은 25층입니다.

단지는 총 1160세대로 구성되어 있습니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 63.62㎡ (약 19.25평)이며, 토지 지분 또한 63.618㎡ (약 19.25평)입니다.

건물 전용 면적은 84.98㎡ (약 25.71평)이며, 건물 지분은 84.9781㎡ (약 25.71평)입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

본 건의 감정가는 480,000,000원입니다.

본 경매 사건은 의정부지방법원 2026타경70335 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 케이드래곤대부주식회사입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥빛초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

단지 내 포장도로가 잘 개설되어 있으며, 인접한 공도와도 원활하게 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건의 말소기준권리는 2018년 8월 31일에 접수된 하나은행의 근저당권 (채권 최고액 234,500,000원)입니다.

이후 접수된 을구의 근저당권, 전세권 및 갑구의 임의경매 개시결정 등기 역시 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 460,200,000원입니다.

물건명세서 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 세울건대부주식회사가 임차인으로 등록되어 있습니다.

해당 임차인의 보증금은 5,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

따라서 해당 임차인의 보증금은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 경락인이 인수할 보증금은 없습니다.

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 교육 시설

본건은 "옥빛초등학교"와 인접하여 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 교육 관련 시설들이 주변에 위치합니다.

4.3. 주거 환경

대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적이고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트 명칭은 'e편한세상 옥정 에듀써밋'이며, 2018년 준공되었습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

관리사무소 연락처는 031-866-9006입니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 다양한 주민 편의 시설이 갖추어져 있어 생활 만족도를 높입니다.

5.3. 주차 시설

총 1587대의 주차가 가능하며, 이 중 지하 주차 대수는 1477대, 지상 주차 대수는 110대입니다.

지하에는 32대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m) 등에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지 개발 지구 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항에 해당됩니다. 세부 규제 사항은 관련 부서에 문의가 필요합니다.

6.2. 임대차 관계

임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 상태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 비록 현재 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

전반적인 등기부상 권리 관계는 명확하나, 토지이용계획의 복잡성은 향후 재건축 또는 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 옥정동에 위치한 e편한세상 옥정 에듀써밋 아파트 1812동 1803호입니다. 2018년식 신축급 아파트로, 전용면적 84.98㎡(약 25.71평)의 쾌적한 주거 공간을 제공합니다. 주변으로 학교, 공원, 상업시설 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없습니다. 따라서 낙찰자는 법적으로 인수해야 할 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하며, 임대차 관계 미상인 점은 명도 시 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트로 양호한 주거 품질 및 가치 보유.

* 초등학교 인접 등 우수한 교육 환경.

* 단지 내 및 주변의 풍부한 생활 편의 시설.

* 등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담 없음.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 재산권 행사에 유리.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 동일한 'e편한세상 옥정 에듀써밋' 아파트의 최근 매매 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 5일: 463,000,000원 (전용면적 84.9848㎡, 22층)

* 2026년 6월 3일: 475,000,000원 (전용면적 84.9781㎡, 21층)

* 2026년 7월 3일: 415,000,000원 (전용면적 74.9799㎡, 12층) (참고: 본 건보다 면적이 작은 사례)

본 건은 전용면적 84.98㎡(약 25.71평)이며, 18층에 위치하고 있습니다. 최근 거래 사례 중 21층, 84.9781㎡ 물건이 475,000,000원에 거래되었으며, 이는 본 건의 감정가(480,000,000원)와 유사한 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 480,000,000원이며, 최근 실거래가 최고 475,000,000원임을 감안할 때, 현재 시장 가치를 반영한 적정 입찰가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 권리 인수 부담이 없는 점과 단지 내 양호한 조건을 고려하여, 450,000,000원 ~ 470,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 경쟁률, 부동산 시장 동향, 본 건의 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.