나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70367 [1] 경기도 포천시 소흘읍 송우리 150 원일산호아파트 105동 5층507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 "대경중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 보임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 11층 건 내 5층 507호로서, 외벽: 세멘몰탈 위 페인팅 마감. 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내·외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(소흘도시), 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70367 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이드래곤대부주식회사

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 송우리 150 원일산호아파트 105동 5층507호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 1993년 7월 30일 (건축 33년차)

1.3. 면적 정보

건물면적: 59.40㎡ (약 17.97평)

토지면적: 32.51㎡ (약 9.83평)

토지지분: 32.51㎡ (약 9.83평)

건물지분: 59.4㎡

1.4. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 129,000,000원

인수되는 임차보증금: 0원 (인수되는 임차보증금 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 "대경중학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 아파트 단지 내외부로 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 소멸 권리)

말소기준권리는 2022년 7월 13일 접수된 케이드래곤대부주식회사의 근저당권(을8)이며, 채권 최고액은 140,000,000원입니다.

경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후에 등기된 모든 권리(근저당, 전세권, 근저당부채권근질권, 임의경매, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인으로 스카이파이낸셜대부주식회사가 존재하나, 대항력이 없습니다. 보증금 5,000,000원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

본건 매각으로 인해 인수되는 유치권, 법정지상권 등 기타 부담사항은 없는 것으로 파악됩니다. '물건명세서 참고사항'에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 단지 인근으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 인근 시가지로 이동이 필요할 수 있습니다.

4.2. 개발 계획

(별도 정보 없음)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내·외 근린생활시설을 통해 기본적인 마트, 편의점, 식당 등을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

'대경중학교'가 동측 인근에 위치하며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경이 마련되어 있습니다.

5.3. 주거 환경

아파트 단지로 구성된 주거 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 1993년 준공된 아파트로 건물 노후도가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1993년 사용승인된 아파트로, 30년 이상 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종/제3종 일반주거지역에 속하며, 국지도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 규제사항이 존재합니다.

6.3. 주변 혐오시설

(검색 결과: 포천시 소흘읍 송우리 150 원일산호아파트 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 검색되지 않습니다.)

6.4. 임대차 관계 미상

임대 관계가 현재 미상으로 파악되어, 낙찰 후 명도 진행 시 세입자 관련 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 본건의 경우 대항력 있는 임차인은 없습니다.)

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 원일산호아파트 105동 507호로, 59.40㎡(약 17.97평) 규모의 아파트입니다. 1993년 준공된 비교적 오래된 건물이나, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계는 대부분 말소될 예정이며, 인수되는 권리나 임차보증금은 없습니다.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 인수되는 권리 및 임차보증금 없음

* 교통 및 생활 편의시설 접근 용이

* 감정가가 시세보다 다소 낮게 책정됨

단점:

* 건물 노후도 (30년 이상)

* 다수의 토지 이용 제한 사항 존재

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저평가 가능성

본건의 감정가(129,000,000원)는 최근 실거래가 자료에 따른 시세(약 145,000,000원)보다 다소 낮게 책정되어 있어, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

8.2. 입지 개선 가능성

포천시는 지속적인 개발 및 교통망 확충 사업이 진행되고 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(59.4㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 6월 24일 145,000,000원입니다. 다른 면적의 매매 사례들도 185,000,000원(82.05㎡)에서 281,500,000원(130.22㎡)까지 형성되어 있어, 본건의 시장 가치는 약 145,000,000원 내외로 판단됩니다. 본건의 감정가(129,000,000원)는 최근 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

감정가(129,000,000원)가 시장가(약 145,000,000원)보다 낮게 책정되었으므로, 시세 수준에서 경쟁이 이루어질 가능성이 높습니다. 합리적인 입찰가 범위는 시세의 90% ~ 100% 수준으로, 약 130,000,000원 ~ 145,000,000원 사이로 제안합니다. 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 시세 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

9.3. 입찰 제언

경쟁 상황을 고려하여 130,000,000원에서 145,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 감정가가 시장가보다 낮으므로, 시세보다 높지 않은 선에서 낙찰받는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.