나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경76 [1] 경기도 의정부시 신곡동 88-3 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "의정부 우체국" 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 다세대, 연립주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 북서측 인근에 의정부경전철 "새말역" 이 소재하는 등 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건내 4층 401호로서, 외벽: 치장벽돌 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감(탐문조사), 창호: 샷시 이중창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.(후첨 내부구조도를 참고하시기 바랍니다).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

신곡동 88-3 번지 : 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.)) 신곡동 88-9 번지 : 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 의정부시 신곡동 88-3번지, 4층 401호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2026타경76 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 134,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 28.91㎡ (약 8.75평)이며, 건물 면적은 51.83㎡ (약 15.68평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 신OOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 신곡동에 소재하며, "의정부 우체국" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 북서측 인근에는 의정부경전철 "새말역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 11월 9일자 신한은행 근저당 (채권금액 100,100,000원)입니다.

이보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 가압류(신한카드, 롯데캐피탈주식회사) 및 임의경매개시결정(신한은행) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되어 있으며, 임대 관계는 미상입니다.

임대관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현황 조사 시 임차인의 점유 여부 및 대항력 유무에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 신곡동 일대는 아파트, 다세대주택, 연립주택 등 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

2026년 5월 14일 거래된 41.7㎡ 면적의 다세대주택(삼익주택, 1986년식)은 5,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 437만원)

2026년 5월 8일 거래된 36.31㎡ 면적의 다세대주택(대원하이츠빌라, 1996년식)은 17,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,545만원)

2026년 7월 7일 거래된 48.47㎡ 면적의 다세대주택(베라하우스, 2017년식)은 17,700만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,204만원)

본건 건물 면적은 51.83㎡ (약 15.68평)이며, 2011년에 준공되었습니다. 최근 거래된 1996년식 및 2017년식 다세대주택의 시세(평당 약 1,200만원~1,550만원)를 고려할 때, 본건 역시 유사한 가격대에 거래될 가능성이 있습니다. 다만, 5,500만원 거래 사례는 면적 대비 특이한 가격으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건 주변으로는 "의정부 우체국"이 인접해 있으며, 주거 지역이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교통 측면에서는 의정부경전철 "새말역"이 인근에 위치하고 노선버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변에는 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

의정부 시내와 인접하여 병원, 상업 시설 등 다양한 편의 시설 접근성도 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 11월 10일 ~ 2029년 11월 9일)으로 지정되어 있어, 향후 매각 후 소유권 이전 시 토지거래허가를 받아야 하는 제약이 있습니다.

또한, 본건은 제1종일반주거지역에 속하며, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

건축물은 2011년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 향후 건물 유지보수 및 관리 필요성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 신곡동에 위치한 다세대주택으로, 역세권 입지와 신축급 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리상 인수되는 부분은 없어 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점은 향후 매각 시 고려해야 할 사항입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 평가된 것으로 보이며, 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 의정부경전철 새말역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2011년 준공으로 건물 상태 양호 예상 및 유지보수 비용 부담 적음.

* 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세차익 기대 가능성 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건 건물 면적은 51.83㎡ (약 15.68평)입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택이 평당 약 1,200만원에서 1,550만원 사이에서 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건의 추정 시세는 약 1.89억원에서 2.43억원 수준으로 산정됩니다. (15.68평 * 1,200만원/평 = 18,893만원 / 15.68평 * 1,550만원/평 = 24,275만원)

제공된 감정가는 134,000,000원이며, 이는 최근 실거래가보다 현저히 낮은 수준입니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정이라는 특수성을 고려할 때, 입찰 시에는 이러한 점을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

본 건의 잠재적 가치, 감정가, 최근 시세, 그리고 토지 거래 허가 구역이라는 제한 사항을 종합적으로 고려하여, 합리적인 선에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 수준에서 보수적으로 접근하여 140,000,000원에서 160,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.