나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70458 [1] 경기도 양주시 삼숭동 688 양주자이아파트 603동 OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 '광숭초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 교육시설, 각종 근린생활시설, 임야 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 지상15층 건물 내 11층 1104호로서, (사용승인일: 2006.04.13.) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 창호: 하이새시 등 입니다.

이용상태

현황 아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 광평수의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통해 외곽공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계 등 미상입니다. ○ 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상물건을 확인하였으니 경매입찰시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70458 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 삼숭동 688 양주자이아파트 603동 11층 1104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 226,000,000 원

* 토지면적: 56.20㎡ (16.99평)

* 토지지분: 56.1988㎡ (16.99평)

* 건물면적: 84.92㎡ (25.68평)

* 건물지분: 84.9218㎡ (25.68평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 '광숭초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 아파트단지, 단독주택, 교육시설, 각종 근린생활시설, 임야 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구)에 속해 있으며, 중로1류, 중로2류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

* 총채권액: 420,920,068 원

* 말소기준권리: 2016년 8월 31일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을6)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 정보상 없습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (합계 0원). 다만, 임대차 관계는 미상으로 현장 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약 (말소된 권리 포함):

* 등기구분: 갑3, 권리종류: 소유권이전 (오삼순)

* 등기구분: 갑4, 권리종류: 소유권이전 (허기행)

* 등기구분: 갑5, 권리종류: 소유권이전 (장동하, 매매)

* 등기구분: 을6, 권리종류: 근저당권 (한국스탠다드차타드은행, 163,200,000원, 말소기준권리)

* 등기구분: 갑6, 권리종류: 가압류 (신용보증기금, 86,200,000원, 말소)

* 등기구분: 갑7, 권리종류: 가압류 (소상공인시장진흥공단, 80,000,000원, 말소)

* 등기구분: 갑9, 권리종류: 가압류 (하나은행, 22,825,404원, 말소)

* 등기구분: 갑10, 권리종류: 가압류 (박은순, 50,000,000원, 말소)

* 등기구분: 갑11, 권리종류: 가압류 (한국주택금융공사, 12,694,664원, 말소)

* 등기구분: 갑13, 권리종류: 가압류 (근로복지공단, 6,000,000원, 말소)

* 등기구분: 갑15, 권리종류: 압류 (국민건강보험공단, 말소)

* 등기구분: 갑19, 권리종류: 압류 (의정부세무서장, 말소)

* 등기구분: 갑20, 권리종류: 압류 (양주시, 말소)

* 등기구분: 갑21, 권리종류: 임의경매 (한국주택금융공사, 111,488,680원, 말소)

4. 상권분석

* 주변 시설: 본건이 속한 양주자이6단지는 아파트 단지 내에 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 근린생활시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

* 지역 특성: 아파트 단지, 주택, 교육시설, 임야, 농경지가 혼재하는 지역 특성상, 주변은 주거 기능이 중심이면서도 자연 환경이 일부 조화되어 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 아파트명: 양주자이6단지

* 동: 603동 (총 10개 동)

* 호: 1104호

* 층: 11층 (총 15층)

* 사용승인일: 2006.04.13

* 전용면적: 84.92㎡ (25.68평)

* 공급면적: 84.92㎡ (입력된 정보 기준으로 전용면적과 동일하게 표기. 정확한 공급면적은 별도 확인 필요)

* 세대수: 총 745세대 (603동 기준 89세대)

* 주차: 총 453대 (단지 전체 기준이며, 동별/세대별 할당량은 다를 수 있습니다.)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

* 관리사무소 연락처: 0318211972

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 본건의 임대차 관계가 현재 명확하게 파악되지 않아, 현장 방문 시 점유자 확인 및 명도 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

* 현장 조사 어려움: 감정평가서상 현장 조사 시 폐문부재로 인해 공부 및 제시 목록으로 확인하였다는 점은, 실제 점유자 확인 및 물건 상태 파악에 어려움이 있었음을 시사합니다. 입찰 전 현장 재확인 필요성이 높습니다.

* 건물 노후도: 2006년 사용승인된 건물로, 약 20년차 경과에 따른 시설 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 양주시 삼숭동에 위치한 양주자이아파트 603동 1104호로, 인근 지역의 주거 환경과 생활 편의시설을 갖춘 아파트입니다.

최근 실거래가를 고려할 때 감정가 대비 합리적인 가격대를 형성하고 있으며, 등기부상 모든 권리가 말소되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 취득할 수 있습니다.

다만, 임대차 관계가 불분명하고 현장 조사가 제한적이었던 점은 명확한 사전 조사 및 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자포인트

* 입지: 삼숭초등학교 인근의 주거지역으로, 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 등기사항이 정리되어 있어 인수 부담이 없습니다.

* 면적: 전용 84.92㎡ (약 25.7평)으로, 일반적인 3Bay 또는 4Bay 구조의 선호도 높은 면적입니다.

* 잠재력: 주변 시세와 비교하여 투자 가치가 있을 수 있으며, 향후 지역 개발 가능성 및 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 226,000,000 원이며, 최근 실거래가 (2026년 6월 8층 212,500,000원, 2026년 7월 13층 220,000,000원)를 고려할 때, 11층의 적정 가격은 그 사이에 형성될 것으로 보입니다.

인수되는 보증금이 없고 말소되는 권리만 존재하므로, 권리 분석상 낙찰에 부담은 없습니다.

따라서, 현재 시세를 반영하고 경쟁 입찰을 고려하여 예상 입찰가를 218,000,000 원으로 산정합니다.

이는 감정가의 약 96.5% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.