나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경100 [1] 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 336 포천상운아파트 104동 1층110호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더안감정 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 소재 '갈월중학교입구사거리' 남서측 인근에 위치하 며, 주위는 아파트단지, 일반주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 110호로서 (사용승인일: 1997.04.26.) 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등, 창호 : 하이새시 등 마감임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

기본 위생 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 옥내외 자주식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 대로3류(폭 25m~30m)(포천송우2)(접합), 가축 사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 상대보호구역((가칭) 송우2지구 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(( 가칭) 송우2지구 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역((가칭) 송우2지구 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교 통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경100 (1)

물건 종류: 아파트

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 336 포천상운아파트 104동 1층110호

감정가: 117,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 30.86㎡ (약 9.34평)

토지 지분: 30.865㎡ (약 9.34평)

건물 면적: 59.37㎡ (약 17.96평)

건물 지분: 59.37㎡ (약 17.96평)

1.3. 건물 정보

사용승인일: 1997년 4월 26일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층

전용 면적: 59.37㎡ (약 17.96평)

분양 면적: 제공된 정보에서는 해당 물건의 분양 면적(공급 면적)이 명확하게 기재되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리에 위치하며, '갈월중학교입구사거리' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 일반주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

본건은 총 7개 동, 998세대로 구성된 포천상운아파트 단지 내에 속해 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건이 속한 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 대로3류(폭 25m~30m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2023년 4월 20일, 89,100,000원)

임의경매 개시 결정: 우리은행 (2026년 3월 5일, 87,646,517원)

소유권 변동: 홍순진 (2023년 4월 20일 매매로 소유권 이전)

총 등기부채권액: 89,100,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (권리 세부 내용은 별도 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계: 본건의 임대차 관계는 미상입니다.

주의: 임대차 관계가 미상인 점을 감안할 때, 실제 점유자가 있을 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 가능성에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 일상생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 단지 규모 및 현황

본건이 속한 포천상운아파트는 998세대의 대단지입니다.

1997년 준공되어 약 30년의 건축 연도를 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 부대시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등의 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 시설

인근 버스정류장과 차량 접근성으로 인해 기본적인 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

5.3. 교육 환경

인근에 (가칭) 송우2지구 유치원 및 초등학교가 위치하고 있어 관련 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 시설 노후화

1997년에 준공된 아파트로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 법적 제한

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 법적 규제를 받고 있어 향후 재산권 행사나 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대차 불확실성

임대차 관계가 미상이므로, 인수해야 할 보증금이 있는지, 점유자의 대항력은 있는지 등에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

6.4. 환경 및 혐오시설

과거(2017년경)에는 아파트 입구 인근에서 쓰레기 무단 투기 및 건설 폐기물 방치로 인한 악취 및 미관 저해 문제가 제기된 바 있습니다. 또한, 포천시 내에서 소각장 증설 등 쓰레기 처리 시설 관련 논란이 진행 중입니다. 따라서 해당 물건지 주변의 현재 환경 상태와 잠재적인 혐오시설의 유무 및 거리를 파악하기 위한 현장 방문 및 추가적인 조사가 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리에 소재한 59.37㎡(약 17.96평) 면적의 아파트로, 감정가는 1억 1,700만 원입니다. 최근 실거래가 자료에 따르면, 동일 면적의 1층 물건이 2026년 5월 1억 2,000만 원에 거래되었으며, 상층부 물건은 1억 2,500만 원까지 거래된 사례가 있습니다. 1층이라는 점과 1997년식의 구축 아파트라는 점은 가격 결정에 영향을 미칠 수 있습니다. 권리 관계는 우리은행의 근저당이 말소기준권리가 되어 경매로 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 미상인 점은 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다. 다양한 토지이용계획 상의 제한이 존재하지만, 대단지 아파트로서의 기본적인 주거 편의성은 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 차익 잠재력

최근 실거래가와 비교했을 때, 감정가 또는 그 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다. 특히 1층 물건의 최근 거래가가 1억 2,000만 원임을 고려할 때, 경쟁 입찰 상황을 면밀히 분석하여 전략적인 접근이 필요합니다.

8.2. 대단지 효과

998세대의 대단지 아파트로서, 기본적인 관리 수준과 주거 편의성이 상대적으로 안정적입니다.

8.3. 지역 개발 가능성

본건이 위치한 지역은 성장관리구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승의 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정 근거

최근 실거래가 분석:

- 59.37㎡, 1층: 2026년 5월 120,000,000원

- 59.37㎡, 14층: 2026년 6월 125,000,000원

- 50.16㎡, 1층: 2026년 6월 78,000,000원 (참고용)

본건은 59.37㎡ 면적이며 1층입니다. 동일 면적 1층의 최근 실거래가가 1억 2,000만 원임을 감안할 때, 이를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 구축 아파트라는 점, 과거 환경 문제 제기 이력, 임대차 미상 등 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황과 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정하는 것이 합리적입니다. 이 범위는 감정가(117,000,000원) 대비 약 5.6% ~ 1.7% 할인된 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.