나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경89 [1] 경기도 포천시 어룡동 195-10 엘리시아 104동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 "어룡3통 삼거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건 내 3층 302호로서 외 벽 - 외장형판넬 및 벽돌치장쌓기 등 내 벽 - 벽지 및 타일마감 등 창 호 - 하이샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

주택으로서의 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측의 도로를 통해 출입하고 있으며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(국도43호선 중점경관관리구역),토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

대지권의 목적이 되는 토지는 귀제시목록상 "어룡동 195-10,195-22,195-23,195-25" 4필지이나 2016년 7월 5일 "어룡동 195-10"으로 합병되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경89 (1)

소재지: 경기도 포천시 어룡동 195-10 엘리시아 104동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 121,000,000원

토지면적: 54.98㎡ (약 16.64평)

토지지분: 54.98㎡ (약 16.64평)

건물면적 (전용면적): 48.86㎡ (약 14.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO

건축물 정보: 엘리시아 104동 3층 302호, 사용승인일 2016.05.09

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 "어룡3통 삼거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류소가 소재하여 일반적인 교통 사정은 무난합니다.

도로상태: 남서측 도로를 통해 출입하고 있으며, 도로 상태는 무난합니다.

토지 이용 계획 및 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(남부지역), 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한구역), 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 06월 09일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인의 보증금은 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 전은경

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: -

* 확정일자: -

* 배당신고일자: 2026-05-06

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이나, 전입일자 및 확정일자 정보가 누락되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 배당 절차상 예상치 못한 변수 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

말소되는 권리: 말소기준권리 이후 등기된 을2(근저당), 갑5(압류), 갑6(임의경매) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 320,000,000원입니다.

4. 상권분석

주변 이용 상태: 본건 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지가 혼재되어 있는 복합적인 지역입니다.

비교 물건 분석:

* 최근 매매 사례(제공된 JSON 정보 기반)는 2023-2024년에 신축된 "더안", "TheStyle2차1동" 등의 다세대주택으로, 면적은 약 73-74㎡이며, 거래 금액은 36,000만 원 ~ 37,300만 원 수준입니다.

* 이는 평당/제곱미터당 가격으로 환산 시 약 483만 원/㎡ ~ 506만 원/㎡에 해당합니다.

* 본건(엘리시아)은 2016년 사용승인된 건물로, 전용면적 48.86㎡ (약 14.78평)에 대한 감정가는 1억 2,100만 원입니다.

* 이는 제곱미터당 약 247.6만 원으로, 최근 신축 다세대 주택의 시세 대비 현저히 낮은 수준입니다. 이는 건물의 연식 차이, 면적 차이, 혹은 감정가의 보수적인 산정 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호로, 외벽은 외장형 판넬 및 벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다.

설비내역: 주택으로서 기본적인 급배수, 위생, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재되어 있어, 생활 편의시설과 주거 환경이 복합적으로 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 전은경 임차인은 대항력이 있으나, 전입일자 및 확정일자 정보가 누락되어 있어 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 배당 절차상 예상치 못한 변수 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 비행안전구역, 배출시설설치제한구역 등은 향후 토지 이용 및 거주 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 연식: 2016년식으로, 비교 대상 신축 건물 대비 연식이 있는 편입니다.

주변 환경: 중소규모 공장 및 농경지가 인접해 있어 소음, 악취 등의 발생 가능성이 있습니다. 대규모 혐오시설은 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

경기도 포천시 어룡동에 위치한 다세대주택으로, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 건물 자체의 법적 문제점은 등기부상 특별히 발견되지 않으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인입니다. 감정가가 주변 신축 다세대 주택 시세 대비 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물의 연식과 임차인 관련 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

시장 시세 대비 낮은 감정가: 유사 면적, 신축 건물의 시세와 비교했을 때 투자 가치 상승 가능성이 존재합니다.

안정적인 임대 수요: 다세대 주택 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 121,000,000원

최근 시장 시세 분석 (신축, 유사 면적 기준): 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 추정 (건물 연식, 상태 등 감안 시 조정 필요)

대항력 있는 임차인 리스크, 건물 연식 등을 종합적으로 고려 시, 감정가 대비 약 120% ~ 130% 수준 또는 시장 시세의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.