나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3853 [1] 서울특별시 강서구 방화동 319-3 제이투리더스 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '서울디지털콘텐츠고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '방화역' 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하 1층 지상 6층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽: 치장벽돌붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '단지형다세대주택'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, CCTV설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10 .20.~2026.12.31), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3853 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 319-3, 제이투리더스 제2층 제202호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 '단지형다세대주택')

감정가: 305,000,000원

토지면적: 19.08㎡ (약 5.77평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 26.09㎡ (약 7.90평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

건축물 정보: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕), 지하 1층 지상 6층 건물 내 제2층 제202호 (사용승인일 2022년 1월 14일)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '서울디지털콘텐츠고등학교' 북측 인근에 위치함.

주변 지역은 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '방화역'이 소재하여 교통 접근성이 양호함.

3. 권리분석

등기부등본상 권리 내역은 다음과 같음.

* 소유권보존: 주식회사제이투종합건설 (2022-01-19)

* 소유권이전: 윤주성 (2022-03-18, 매매)

* 주택임차권: 김동규 (보증금 340,000,000원, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 340,000,000원, 말소기준권리)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김동규)

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-03-18

* 확정일자: 2022-03-03

* 대항력: 없음

권리분석 요약:

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2026타경3853)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

주택임차권(김동규)은 말소 예정이며, 보증금 340,000,000원에 대한 인수 부담은 없는 것으로 보임 (인수 보증금 합계: 0원).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 개요 등은 특이사항 없음).

특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

4. 상권분석

본건이 위치한 방화동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있음.

인근에 지하철역(방화역)이 있어 유동인구 유입 가능성이 있으며, 배후 주거 단지의 소비력을 흡수하는 상권을 형성하고 있음.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 방화역 이용이 가능하며, 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리함. 차량으로의 진출입도 원활함.

* 교육: 서울디지털콘텐츠고등학교가 인근에 위치함. (상대보호구역에 해당하여 교육환경 보호에 관한 법률 확인 필요)

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 공항 관련 규제: 본건은 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제한이 따를 수 있음. (공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법 등 관련 법규 확인 필요)

* 토지거래허가구역: 현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 함. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.으로, 현 시점 기준 허가 구역 여부 및 대상 확인 필요)

* 지역 관련 규제: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됨.

* 감정가와 시세 차이: 감정평가액(305,000,000원) 대비 최근 실거래가 데이터에서 유사 면적/연식 대비 가격 차이가 관찰됨. 이는 향후 입찰가 산정 시 주의 깊게 고려해야 할 부분임.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2022년 사용승인)인 다세대주택으로, 위치 및 교통 환경이 양호한 편임.

HUG 관련 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 감정가와 최근 시세 간의 격차가 존재하는 점은 신중한 접근이 필요함.

공항 관련 지역 규제 및 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2022년 준공된 건물로 연식이 짧아 내부 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 방화역 인근으로 교통이 편리하여 임대 수요 확보에 유리함.

* 부담 없는 권리관계: HUG 관련 보증금 인수 부담이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸 예정으로 권리관계가 비교적 명확함.

* 향후 개발 가능성: 마곡지구와 인접한 지역 특성상, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 기대해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가 (시세 분석 포함)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기에 거래된 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같음.

* 최근 매매 사례 1 (2026년 7월 7일):

- 소재지: 방화동 247-90 (마곡팰리스)

- 건물 연식: 2017년

- 면적: 전용면적 38.95㎡ (약 11.78평)

- 거래가: 306,000,000원

- 평당가: 약 25,976,000원/평 (306,000,000원 / 11.78평)

- ㎡당가: 약 7,856,200원/㎡ (306,000,000원 / 38.95㎡)

* 최근 매매 사례 2 (2026년 7월 6일):

- 소재지: 방화동 648-31 (대림캐슬)

- 건물 연식: 2015년

- 면적: 전용면적 29.97㎡ (약 9.07평)

- 거래가: 253,000,000원

- 평당가: 약 27,900,000원/평 (253,000,000원 / 9.07평)

- ㎡당가: 약 8,441,800원/㎡ (253,000,000원 / 29.97㎡)

* 최근 매매 사례 3 (2026년 7월 1일):

- 소재지: 방화동 593-35 (럭키밸리존)

- 건물 연식: 2003년

- 면적: 전용면적 57.69㎡ (약 17.45평)

- 거래가: 260,000,000원

- 평당가: 약 14,900,000원/평 (260,000,000원 / 17.45평)

- ㎡당가: 약 4,506,000원/㎡ (260,000,000원 / 57.69㎡)

분석:

본건은 전용면적 26.09㎡(약 7.90평)이며, 건물 연식은 2022년으로 가장 신축에 속함.

감정가 305,000,000원은 ㎡당 약 11,690,000원 수준으로, 최근 실거래가(약 785만~844만원/㎡) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보임.

다만, 본건의 건물 연식이 가장 짧다는 점을 감안할 때, 시세와의 격차를 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

가장 유사한 크기(29.97㎡)의 대림캐슬 사례(253,000,000원, ㎡당 약 844만원)를 기준으로 볼 때, 본건의 시장가치는 약 220,000,000원 수준으로 추정됨.

감정가(305,000,000원)와 시장가치 추정치(약 220,000,000원) 사이의 큰 차이를 고려하여, 경쟁력 있으면서도 합리적인 입찰가를 고려해야 함.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

제시된 입찰가는 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 시장 동향 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.