나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3894 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 1101-7 지밸리소홈 제11층 제1119호 도시형생활주택 경매

서울특별시 영등포구 도림천로19길 11 G밸리소홈 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경3894(서울남부지방법원 경매13계). 감정가 145,000,000원, 최저가 116,000,000원. 매각기일은 2026-10-16입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 3894 [1]
소재지	서울특별시 영등포구 대림동 1101-7 지밸리소홈 제11층 제1119호
도로명주소	서울특별시 영등포구 도림천로19길 11 G밸리소홈
용도	집합건물
매각기일	2026.10.16
관할법원	서울남부지방법원 경매13계 (02-2192-1273, 0087(감정/주소보정관련))
이용제한	대공방어협조구역, 도시지역, 장애물제한표면구역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 준주거지역, (접함)도로, (접함)제3종일반주거지역, (접함)제2종일반주거지역, (접함)제1종지구단위계획구역, (접함)공공공지, 과밀억제권역, (저촉)지구단위계획구역, (저촉)소로1류(폭 10m~12m), (접함)소로2류(폭 8m~10m), (저촉)상대보호구역

서울특별시 영등포구 대림동 1101-7 지밸리소홈 제11층 제1119호 도시형생활주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	6.22㎡ (1.88평)
건물면적	16.10㎡ (4.87평)

금액

감정가	145,000,000원
최저가	116,000,000원 (감정가 대비 80%)
입찰보증금	11,600,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.09.08	145,000,000원	유찰
2차	2026.10.16	116,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 &quot;영림초등학교&quot; 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.
교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2호선 구로디지털단지역) 이 소재하는 등 제반 교통시설은 양호한 편임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건내 제11층 제1119호로서, (사용승인일: 2018.10.30) 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.
이용상태: 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.
설비내역: 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되 어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(원룸형), 업무시설(오피스 텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 남서측 및 남동측, 북동측으로 포장도로에 접해있음.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대림광역중심 지구단위계획구역), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입,전이,원추,수평표면지역)<공항시설법>, 상대보호구 역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10- 15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)) 임.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3894 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 1101-7 지밸리소홈 제11층 제1119호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 145,000,000원

토지면적: 6.22㎡ (약 1.88평)

토지지분: 6.2213㎡ (약 1.88평)

건물면적: 16.10㎡ (약 4.87평)

건물지분: 16.1㎡ (약 4.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2018년 10월 30일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "영림초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통시설은 양호한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형으로서, 도시형생활주택(원룸형), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남서측, 남동측, 북동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대림광역중심)에 속해 있으며, 도로, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되거나 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (외국인 등 대상) 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 (아파트 용도 대상)입니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산강제경매 사건입니다.

* 채권자: 주OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리: 등기사항전부증명서상 2026년 2월 27일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매 개시결정 등기(2026타경3894)가 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대표자: 윤혁준)

* 보증금: 157,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 18일

* 확정일자: 2021년 9월 6일

* 배당신고일자: 2023년 10월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 경매 절차에 따라 임차권은 말소될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 을3 (2023-10-27): 주택임차권 (윤혁준, 157,500,000원) - 말소 예정

* 갑5 (2026-02-27): 강제경매 (주택도시보증공사, 157,500,000원) - 말소기준권리

* 인수되는 보증금: 0원입니다. 매각으로 인해 임차인 보증금은 소멸됩니다.

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울디지털산업단지(G밸리) 인근에 위치하여 IT업계 종사자 등 약 16만 명에 달하는 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 구로디지털단지역 초역세권 단지로 편리한 교통 여건과 함께 주변에 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 신축된 주거복합단지로, 주거 및 임대 수익을 위한 상업 시설 운영 모두 잠재력이 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 영림초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 지하철 2호선 구로디지털단지역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 주변에 각종 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정: 본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (외국인 등 대상) 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 (아파트 용도 대상) 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 해당 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 함을 의미합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 매각은 낙찰 후 명도 과정이나 소유권 이전 과정에서 특정 조건들이 수반될 수 있음을 시사합니다. 다만, 임차인의 대항력이 없으므로 명도 관련 리스크는 적을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울디지털산업단지(G밸리) 인근에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 직주근접성이 뛰어나 임대 수익형 투자나 1인 가구 실거주용으로 적합합니다. 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한사항은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 직주근접성: G밸리(구로·가산디지털산업단지) 내 약 16만 명 이상의 근로자를 대상으로 한 높은 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 초역세권 입지: 지하철 2호선 구로디지털단지역이 인접하여 교통이 매우 편리합니다.

* 신축 소형 주택: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 주택의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 낮고, 말소기준권리 이후의 권리관계는 모두 소멸될 예정입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 JSON 정보는 본건과 건물 유형, 연식, 면적 등이 달라 직접적인 시세 비교가 어렵습니다.

따라서 감정가 145,000,000원을 기준으로 판단하되, 유사한 크기의 신축 도시형생활주택 또는 소형 오피스텔의 최근 실거래가를 추가적으로 조사하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

안정적인 권리관계 및 임차인 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 잠재적 입찰 범위로 고려할 수 있습니다.

즉, 약 116,000,000원 ~ 130,500,000원 수준에서 신중한 검토가 필요합니다.

다만, 실제 입찰가는 경매 당일의 입찰 참여자 현황, 시장 상황, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본건에서 별도의 인수 보증금은 없습니다.1. 물건 기본정보