나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3845 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제비동 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 " 까치산역" 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2020.01.16.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 102호로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 자체지반 조성된 장방형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지 남측 및 동측으로 노폭 약4미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설 법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률> 대공방 어협조구역(위탁고도: 77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아 파트 기간: 2025-10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3845 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제비동 제1층 제102호

* 건물명: 파크자이빌

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대)

* 건물 사용승인일: 2020년 01월 16일

* 감정가: 265,000,000원

* 토지면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

* 토지 지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

* 건물면적: 31.23㎡ (약 9.45평)

* 건물 지분: 31.23㎡ (약 9.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치

* 주위환경: 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역

* 교통: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "까치산역"이 소재하여 교통이 편리함

* 주변시설: 신정초등학교, 강서중학교, 까치산역 인근 상업시설 등

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 04월 20일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑4)

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 소멸함. (예: 주택임차권, 압류, 강제경매 등)

* 인수되는 권리: 등기부등본상 인수되는 권리는 명시적으로 없음. (지상권 등 특별히 인수되는 권리 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김경빈)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 04일

* 확정일자: 2022년 01월 25일

* 대항력: 없음 (주의사항 및 물건명세서 참고사항에 따라 매수인에게 대항할 수 없음)

* 총 채무액: 2,491,000,000원 (채권 총액)

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하나, 인근에 지하철역(까치산역)과 버스정류장이 있어 유동인구가 있는 지역임

* 주변에 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있어 배후 수요가 확보된 주거 상권임

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 4층 건물 (본건은 1층 102호)

* 외벽: 외장석재 등 마감

* 창호: 새시 창호

* 내부 상태: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 승강기, 난방설비 등이 갖추어져 있음

* 주변 환경: 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있으나, 도시 지역으로 생활 편의 시설 접근성이 좋음

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG(주택도시보증공사)가 채권자로 강력하게 개입되어 있으며, '인수조건 변경' 및 '공동담보'라는 특이사항이 존재함. 이는 물건의 복잡한 채무 관계를 시사할 수 있음.

* 높은 채권 총액: 24.91억 원에 달하는 높은 채권 총액은 물건의 근본적인 가치 대비 과도한 부채가 설정되었을 가능성을 내포함.

* 토지이용계획상 제한: 본건은 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법상 제한을 받고 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 임차인 명의와 채권자 일치: 임차인(김경빈)과 주요 채권자(주택도시보증공사)가 동일하거나 연관성이 있어, HUG의 채권 회수 과정에서 특이사항이 발생할 수 있음. (단, 본건에서는 대항력이 없어 매수인의 직접적인 보증금 인수 위험은 없음)

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 까치산역 역세권에 해당하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 감정가는 2억 6,500만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 데이터를 고려할 때 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 권리관계는 명확하나, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인과 연관된 것으로 보이며, 높은 채권 총액과 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항은 주의 깊은 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 까치산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함

* 신축 건물: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮음

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 유사 건물의 매매 사례를 비교할 때, 감정가 또는 낙찰가가 시세보다 낮게 형성될 여지가 있음

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적음

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 265,000,000원입니다. 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사한 조건의 건물이 평당 약 3,500만원 이상으로 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 면적(약 9.45평)으로 환산 시 시장 가치는 약 3억 3천만원 이상으로 추정됩니다. 감정가가 시장가 대비 약 78% 수준으로 책정된 것으로 보입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가의 80%~90%를 감정가에 적용하거나, 추정 시세의 75%~85% 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준 또는 추정 시세 대비 합리적인 할인율을 적용하여 다음과 같은 범위에서 입찰가격을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.