나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3841 [1] 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재'공항시장역(지하철 9호선)' 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 공항시장역) 이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건물 중 마곡그랑시엘 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2021.6.15) 외벽 : 돌 붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '오피스텔'로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 기계식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '사다리형'의 토지로서, 현황 '오피스텔, 공동주 택, 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

613-2번지, 613-17번지 : 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위 계획구역, 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구 역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용 도: 단독 다가구 아파트연립다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3841 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제3층 제303호

용도: 오피스텔

감정가: 249,000,000원

토지 면적: 7.08㎡ (약 2.14평)

건물 면적: 25.87㎡ (약 7.83평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

1.2. 건물 정보

건축물대장 상 용도: 업무시설 (오피스텔, 공동주택, 근린생활시설)

사용 승인일: 2021년 6월 15일

총 층수: 12층 (지하 1층 포함)

전용 면적: 25.87㎡ (약 7.83평)

주차: 실내 기계식 주차 1대 (16.5㎡)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 공항시장역(지하철 9호선) 서측 인근에 위치합니다. [cite:user] 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역이 있어 전반적인 교통 상황이 양호합니다. [cite:user]

2.2. 주변 환경

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. [cite:user] 본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 '사다리형'의 토지이며, 현황 '오피스텔, 공동주택, 근린생활시설' 건부지로 이용 중입니다. [cite:user] 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. [cite:user]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건은 2023년 3월 13일 강서세무서장의 압류(갑6)가 말소기준권리가 되어, 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (을1, 김은재): 2023년 2월 24일 배당신고, 말소 예정.

* 압류 (갑6, 강서세무서장): 말소기준권리.

* 가압류 (갑7, 주택도시보증공사): 말소 예정.

* 압류 (갑8, 보령세무서장): 말소 예정.

* 강제경매 (갑9, 주택도시보증공사): 본 경매 사건의 개시 결정 등기.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김은재)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 1월 3일

확정일자: 2021년 12월 20일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

* 임차인: 조소빈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 6월 14일

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수 보증금

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (0원).

3.4. 특별 매각 조건

채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. [cite:user]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. [cite:user] 지하철 9호선 공항시장역이 인근에 소재하여 교통이 편리하며, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 함께 이용되는 복합적인 상권입니다. [cite:user]

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 9호선 공항시장역을 도보로 이용 가능하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. [cite:user] 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite:user] 주변에 공항시장역이라는 명칭에서 유추할 수 있는 시장 및 다양한 근린생활시설이 존재할 것으로 예상됩니다. [cite:user] (추가적인 편의시설 정보는 외부 지도 검색을 통해 확인 가능합니다.)

5.2. 교육 및 의료

공항중학교, 서울방화초등학교가 직선거리 500m 내외에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. [cite:user]

6. 잠재적 리스크

6.1. 특별 매각 조건 관련

본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 특별 매각 조건으로 인해, 매수인은 임차인의 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 합니다. 이는 복잡한 임대차 관계가 있었음을 시사하며, 계약서상 명시된 조건들을 철저히 확인해야 합니다. [cite:user]

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 소재지는 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등 다수의 도시계획법 및 공항시설법 등 관련 법규의 적용을 받습니다. [cite:user] 또한, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 제한사항이 존재하므로, 투자 전 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. [cite:user]

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 마곡지구 인근에 마곡열병합발전소 건설 관련 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건과는 직접적인 관련이 없을 가능성이 높습니다. [cite:user] (정확한 정보 확인을 위해 현장 방문 및 주변 탐문 조사를 권장합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 지하철 9호선 공항시장역 역세권에 위치하여 입지 및 교통 환경이 우수합니다. [cite:user] 등기부상 모든 권리가 말소 기준 권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸되어 권리관계가 비교적 깨끗한 편입니다. [cite:user] 다만, 임차인과의 관계에서 특별 매각 조건이 명시되어 있어, 보증금 승계 문제는 없으나 해당 조건에 대한 법적 검토가 필수적입니다. [cite:user]

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 사용승인된 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 역세권 입지: 지하철 9호선 공항시장역 도보 이용 가능으로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 다양한 개발 가능성: 마곡지구 인접 지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다. [cite:user]

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 249,000,000원입니다. 최근 실거래가 자료 및 주변 시세 분석 결과, 유사 면적대의 오피스텔 시세는 2억 1천만원 ~ 2억 6천만원 사이로 파악됩니다. [cite:user] 특히, 2022년 1월에 2억 6천만원에 거래된 사례가 있습니다. [cite:user]

또한, 본 건은 인수 보증금이 0원이며, 모든 권리가 소멸되는 조건이므로 감정가 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다. 하지만 임차인 관련 특별 매각 조건을 면밀히 검토한 후, 법적 리스크를 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 수준인 2억 4천만원 ~ 2억 6천만원 내외에서, 시장 상황 및 낙찰 가능성, 임차인 관련 조건의 상세 검토 결과를 반영하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

*(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 검색된 시세 자료를 바탕으로 산정되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 추가 시세 분석, 법률 전문가 자문 등을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.)*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.