나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3837 [1] 서울특별시 양천구 신월동 436-11 제이클래스 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해윤 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울강서초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독·다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서 (사용승인일: 2022.01.24) 외벽: 석재붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 엘레베이터 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(일반주거지역 세분내용의 추가상향 불허) , 도로(접합)가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3837 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 436-11 제이클래스 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 482,000,000원

토지면적: 35.30㎡ (약 10.68평)

건물면적: 51.09㎡ (약 15.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울강서초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독·다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 2026년 8월 7일 작성된 물건명세서를 기준으로 분석되었습니다.

등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

소유권보존: 정대훈 (2022.02.09)

소유권이전: 심성수 (2022.06.24)

주택임차권: 구현민 (2024.06.03, 권리금액 450,000,000원) - 말소 예정

강제경매: 주택도시보증공사 (2026.02.25, 권리금액 450,000,000원) - 말소기준권리

주요 사항은 다음과 같습니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 강제경매를 신청하였습니다.

주택임차권은 구현민 명의로 등록되어 있으나, 등기부상 말소 예정으로 표기되어 있으며, 물건명세서 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

또한, 본 매각은 특별매각조건으로, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소를 조건으로 합니다.

따라서, 매각으로 인해 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

총 채권액은 450,000,000원입니다.

매각으로 인해 일반적인 권리는 소멸되나, 지상권 등은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류될 수 있습니다 (본건에서는 해당 사항 없음).

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 주택 유형과 더불어 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설 위주로 분포되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 2022년 1월 24일 사용 승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층에 위치하고 있습니다.

건물 내부에는 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있어 생활이 편리합니다.

주변에 서울강서초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 공항 소음 방지 및 소음 대책 지역으로 지정된 구역이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 공항 관련 소음 및 안전 구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다.

신축 건물(2022년 완공)임에도 불구하고, 제공된 주변 시세 정보의 가격대(210,000,000원 ~ 329,000,000원)가 본건의 감정가(482,000,000원)에 비해 현저히 낮게 형성되어 있어, 실거래가와 감정가 간의 괴리가 존재할 가능성이 있습니다. 이는 향후 시세 평가 및 환금성에 대한 주의가 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 신축(2022년 완공) 다세대주택으로, 입지 조건 및 건물 상태가 양호합니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 인한 강제경매 물건으로, 매각 시 임차인의 대항력이 소멸되며 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 매우 깔끔하다는 장점이 있습니다.

다만, 제시된 주변 실거래가 대비 감정평가액이 높게 책정되어 있어, 실제 시장에서의 거래 가격 형성에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다. 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자포인트

신축 건물(2022년)이라는 희소성.

매각으로 인한 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리만 인수.

서울시 내 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대.

HUG가 채권자인 특수 물건으로, 매각 조건이 명확함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 482,000,000원이며, 채권액은 450,000,000원입니다.

제시된 주변 실거래가와 감정가 간의 차이를 고려하고, 신축 건물의 가치와 현재 시장 상황을 종합적으로 판단할 때, 인수되는 보증금이 없다는 점을 감안하여 455,000,000원으로 예상 입찰가를 산정합니다.

이는 채권액을 상회하고 감정가보다는 낮은 수준으로, 잠재적 리스크를 일부 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.