나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3816 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제103동 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청아 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건물 내 제3층 제304호로서, (사용승인이: 2019.04.25) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재설비, 승강기 및 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서, 근린생활시설, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 30미터 내외, 남측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 721번지에 소재하는 동양하우징 제103동 제3층 제304호 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3816 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

건물은 2019년 04월 25일 사용 승인되었으며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 건물 중 제3층에 위치합니다.

감정평가액은 279,000,000원 (2억 7,900만원)이며, 토지 면적은 9.92㎡ (약 3.00평), 건물 면적은 37.82㎡ (약 11.44평)으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '대일고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로, 일상생활 및 상업 활동이 가능한 환경입니다.

차량의 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건 토지는 동측으로 약 30미터, 남측 및 서측으로 약 8미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 08월 22일 서초세무서장의 압류 등기(갑10)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을1), 가압류(갑11), 강제경매(갑12) 등은 모두 소멸됩니다.

등기부상의 총 채권액은 1,579,000,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김민주: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026.02.20, 대항력 없음.

* 이호준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.07.11, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(허현화): 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.02.15, 확정일자 2022.02.15, 배당신고일자 2024.02.21, 대항력 없음. (성: 허 , 이름: 허 )

인수 보증금 합계는 0원입니다.

본건은 HUG 인수조건 변경 및 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로 매각됩니다. 특별매각조건에 따라 채권자는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인이 임차인의 권리를 승계하지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼합되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

인근의 '대일고등학교'로 인해 학생 및 교직원 관련 수요가 예상되며, 근린생활시설의 입점으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

단지 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 설비, 승강기 및 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

교통 면에서는 차량의 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 주요 도심 및 지역으로의 이동이 가능합니다.

'대일고등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

또한, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)에 포함되어 있습니다. 현재(2026년 8월)는 허가구역 지정 기간이 얼마 남지 않았으나, 매수인의 자격 및 목적에 따라 추가적인 허가 확인이 필요할 수 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 오피스텔의 주거 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 신축급 오피스텔로, 건물 상태 및 입지 면에서 양호한 편입니다.

권리관계가 비교적 명확하며, '대항력 있는 임차인'이나 '인수할 임차 보증금'이 없어 명도에 대한 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다.

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인이 권리상 불리한 부분을 승계하지 않도록 명확히 하고 있습니다.

일부 토지이용계획상의 제한사항이 존재하나, 일반적인 오피스텔의 활용에는 큰 지장이 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 및 최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

권리분석상 인수할 임차 보증금이 없어 투자 안정성이 높습니다.

주변 편의시설 및 교육시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

신축급 오피스텔로 즉시 임대 또는 실거주 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 279,000,000원입니다.

최근 매매 사례로, 2024년 9월 13일에 동일 건물(동양하우징)의 37.82㎡ 면적이 278,000,000원에 거래된 바 있습니다.

이는 감정가와 유사한 수준으로, 현재 시세가 감정가 수준임을 시사합니다.

인수할 보증금이 없고 신축급이라는 점을 감안할 때, 감정가인 279,000,000원을 기준으로 100%에서 105% 수준에서의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 279,000,000원에서 293,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.