나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50246 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 57-3 브라운스톤빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 지하철 "6호선 응암역" 및 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬레이트(평슬라브)지붕 지상6층 건물(사용승인일:2011.08.08) 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로서, "공동주택,근린생활시설"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

역촌동 57-3번지, 57-4번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래 허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~ 2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50246 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 57-3 브라운스톤빌 5층501호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 슬레이트(평슬라브)지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호

사용승인일: 2011.08.08

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 318,000,000원

토지면적: 31.14㎡ (약 9.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.46㎡ (약 17.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌동 주민센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 가능하며, 지하철 6호선 응암역이 근거리에 소재합니다.

인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

대중교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부등본상 소유권 변동 내역 및 압류, 강제경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 존재합니다.

말소기준권리: 2023.07.07. 은평구(서울특별시)의 압류

최선순위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 금액: 315,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 분석

본건에는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 최 님 명의로 315,000,000원의 보증금으로 등록되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 본 임차인의 권리는 매각으로 인해 소멸하며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

인근 지역은 다세대 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 건물 용도 및 가능성

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 건축물대장상 공동주택 및 근린생활시설 용도로 사용될 수 있는 구조입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변 주민센터 및 근린 상가 이용이 가능하며, 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 1일 거래: 전용면적 25.81㎡, 2012년식, 3층, 155,000,000원 (약 600.5만원/㎡)

* 2026년 5월 28일 거래: 전용면적 48.3㎡, 2016년식, 6층, 330,000,000원 (약 683.2만원/㎡)

이 정보들을 고려할 때, 본건(56.46㎡, 2011년식)의 시세는 최근 거래 사례와 비교 시 감정가 대비 상승 여력이 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

지정 기간: 2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. (용도별 상이)

잔금 납부 시점 및 매수인의 자격에 따라 토지거래허가 취득이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건축물 노후도

2011년 건축물로, 약 15년 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타

특별히 명시된 혐오시설은 본 정보에 포함되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

등기부상 임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정으로 인해 잔금 납부 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

최근 유사 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 및 권리 인수 부담이 없음.

* 우수한 입지: 역촌역 인근으로 교통 편리, 주거 환경 양호.

* 가치 상승 잠재력: 최근 실거래가 분석 시 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단됨.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월 28일, 48.3㎡, 330,000,000원)를 기준으로 산정 시, 본건(56.46㎡)의 경우 시세가 330,000,000원 이상으로 추정됩니다.

이에 본건 감정가 318,000,000원과 최신 시세 동향을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 330,000,000원 ~ 345,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 본건의 예상 입찰가는 330,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.