나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50264 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 51-23 가람제이에스빌 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "서울역촌초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위 는 도시형생활주택, 다세대주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼 재되어 있는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 6호선 "구산 역", "응암역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건 내 제2층 제203호로서 (사용승인일: 2016.06.15), 외벽: 인조석 마감 등. 창호: PVC 창호 등.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대주택)(안방, 방1, 거실, 주방/식당, 화장실, 발코 니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단 가장형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택/단지형 다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히; 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구 ,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래 허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50264 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 51-23 가람제이에스빌 2층203호

건물명: 가람제이에스빌

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2016년 06월 15일

감정가: 213,000,000원

토지면적: 18.85㎡ (약 5.7평)

건물전용면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "서울역촌초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 도시형생활주택, 다세대주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재된 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

지하철 6호선 구산역과 응암역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상황

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 주변 시설

가까운 거리에 학교(서울역촌초등학교), 근린생활시설, 공원 등이 있어 생활 편의성이 있습니다.

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 한국캐피탈의 가압류(2024.01.08.)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 권리 분석 요약

소유권보존: 2016.06.21. (한경숙 외 1명)

소유권이전: 2021.09.23. (이선덕)

말소기준권리(가압류): 2024.01.08. (한국캐피탈, 17,705,147원)

강제경매 개시결정: 2026.03.05. (주택도시보증공사, 245,000,000원)

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (왕 )

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 09월 16일

확정일자: 2021년 08월 17일

배당신고일자: 2023년 09월 26일

대항력: 없음

* 임차인 관련 특이사항

등기부등본 상 주택임차권(왕 )이 등재되어 있으나, '말소' 예정으로 표시되어 있습니다.

물건명세서에 따르면, 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

따라서, 본 건 경매 절차를 통해 임차인의 권리는 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 역촌동 일대는 주거지역으로서, 다세대주택 및 도시형생활주택이 밀집해 있는 지역입니다.

최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

2026년 5월 거래된 29.52㎡(약 8.9평) 다세대주택이 1억 4,900만원에 거래되었습니다.

2026년 5월 거래된 25.81㎡(약 7.8평) 다세대주택이 1억 5,500만원에 거래되었습니다.

2026년 5월 거래된 48.3㎡(약 14.6평) 다세대주택(본건과 동일 건축년도)이 3억 3,000만원에 거래되었습니다.

본 건의 전용면적(29.92㎡)과 유사한 면적대의 거래 가격은 1억 5,500만원 수준이며, 같은 건축년도이면서 면적이 더 큰 매물은 3억 3,000만원에 거래되었습니다. 현재 감정가는 2억 1,300만원으로, 이를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경

서울역촌초등학교가 인근에 위치하며, 주변에 다양한 주거 형태의 건물들이 혼재되어 있습니다.

근린생활시설, 공원 등이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 편의시설 및 기반시설

개별난방(도시가스) 설비, 위생 및 급배수 시설, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (허가대상 용도 및 기간 상이함: 외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

매수자는 관련 법규에 따라 허가를 취득해야 할 수 있으며, 이는 향후 거래 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 사항이 존재합니다.

이는 매각 후 HUG와의 관계 및 물건 관리에 있어 추가적인 확인 및 조율이 필요할 수 있음을 의미합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 2016년 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 지하철역 이용이 편리하고 생활 인프라도 양호한 편입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 특이사항은 투자 결정 시 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2016년 준공)로 관리 용이성 및 향후 가치 상승 기대.

* 지하철 6호선 구산역, 응암역 접근 가능하여 교통 환경 우수.

* 권리상 인수 부담이 없어 안전한 투자 가능.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 213,000,000원

주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 9평)의 매물은 1억 5,500만원 수준에서 거래되었습니다.

본 물건은 2016년 건축된 48.3㎡(약 14.6평) 매물이 3억 3,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 면적당 가치는 약 600만 원 ~ 680만 원 선으로 추정됩니다.

본 건의 전용면적(29.92㎡)을 적용 시, 시세는 약 1억 8,000만원 ~ 2억 400만원 수준으로 예상됩니다.

토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항으로 인해 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

감정가(2억 1,300만원) 대비 약 10~20% 할인된 가격을 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

종합적인 판단 하에, 본 물건에 대한 적정 입찰가는 185,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.