나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50255 [1] 서울특별시 은평구 응암동 96-35 해들목휴먼빌 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은평구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피 스텔 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 9층건 내 4층 402호로서, 외벽: 벽돌붙임 및 석재 마감 등. 창호: 샤시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택, 오피스텔, 및 근린생활시설 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6M내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인:공간계획과),소로2류(폭8m ~10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위 탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래 계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다 세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대 상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 수회 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 본건의 내부이용상황은 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준하였으니, 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50255 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최

* 소재지: 서울특별시 은평구 응암동 96-35 해들목휴먼빌 4층 402호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 9층건 내 4층 402호

* 건축허가일: 2017-10-25

* 사용승인일: 2018-08-03

* 용도: 오피스텔

* 토지면적: 16.50㎡ (약 5.0평)

* 건물면적: 55.74㎡ (약 16.9평)

* 감정가: 319,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은평구청" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 오피스텔, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 교통 및 도로 접근성

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

* 본건 남동측으로 노폭 약 6M 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

* 소유권보존: 호산건설주식회사 (2018-08-10)

* 소유권이전: 사형택 (2020-02-24, 매매)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-09-08, 1,279,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 서초세무서장 (2024-01-04)

* 주택임차권: 최영준 (2025-09-09, 290,000,000원) - 인수

* 강제경매: 최영준 (2026-03-06, 290,000,000원) - 서울서부지방법원 2026타경50255 (본건)

* 등기부채권 총액: 1,569,000,000원

* 임차인 현황 및 인수 여부

* 본건에는 대항력 있는 임차인 최 이 존재합니다.

* 최 임차인은 290,000,000원의 보증금으로 2019년 2월 25일에 전입하고, 2021년 1월 11일에 해당 금액으로 확정일자를 받았습니다.

* 등기부상 을구 3번 순위의 주택임차권(2025년 9월 9일 접수)이 존재하며, 물건명세서상 매수인에게 인수될 가능성이 명시되어 있습니다. (인수 예상 보증금: 290,000,000원)

* 주의: 인수되는 보증금이 상당하므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 말소기준권리

* 말소기준권리는 2023년 9월 8일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설 현황

* 본건은 오피스텔 및 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 건물 내부 및 설비

* 건물은 철근콘크리트구조로, 9층 건물 중 4층에 위치합니다.

* 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주거/업무 환경

* 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 임대관계는 파악되지 않았습니다. (폐문부재로 내부 이용상황은 집합건축물대장상 건축물현황도 기준)

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

* 본건 소재지는 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특정 용도(아파트 등) 및 외국인 등에 대한 거래 시 허가가 필요합니다. (지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인

* 가장 큰 리스크는 290,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재입니다.

* 등기부상 해당 임차권은 말소기준권리보다 후순위이나, 물건명세서상 매수인에게 인수될 가능성이 명시되어 있어, 낙찰 후 보증금 전액을 인수해야 할 수 있습니다. 이는 총 취득 비용을 크게 증가시킵니다.

* 기타 제한사항

* 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구 응암동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다.

* 그러나 가장 치명적인 리스크는 290,000,000원의 보증금을 가진 임차인의 인수 가능성입니다. 이 부분이 해소되지 않으면, 낙찰자는 상당한 금액의 추가 비용을 부담해야 하므로 총 취득 비용이 시세 대비 매우 높아질 수 있습니다.

* 또한, 토지거래허가구역이라는 점도 거래 시 제약이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소재지: 서울 은평구 응암동이라는 도심 접근성이 양호한 지역에 위치합니다.

* 건물 상태: 비교적 신축(2018년 준공)에 가까운 오피스텔로, 내부 설비 등은 양호할 것으로 예상됩니다.

* 잠재 가치: 만약 임차인과의 협의를 통해 보증금 문제를 원만히 해결하거나, 인수되는 보증금을 포함해도 충분히 시세차익을 남길 수 있는 가격으로 낙찰받는다면 투자가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 319,000,000원

* 최근 실거래가: 약 334,000,000원 ~ 335,000,000원

* 주요 인수 보증금 (임차인 최 ): 290,000,000원

* 현 시세 대비 인수 보증금을 고려할 때, 총 취득 비용이 매우 높아질 위험이 있습니다.

* 예상 입찰가: 280,000,000원

* 주의: 상기 예상 입찰가는 경매 물건 자체에 대한 입찰 금액이며, 임차인의 인수 보증금 290,000,000원을 합산할 경우 총 실제 취득 비용은 약 570,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시세(약 334,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액이므로, 투자 시 본 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.