나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3871 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제12층 제1211호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 남부순환로를 따라 중대형 오피스텔, 상업용건물, 오피스빌딩 및 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철1,7호선 가산 디지털단지역이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층건물 내 12층 1211호로서 외벽 : 강화유리 및 외장석 붙임 등 마감 내벽 : 벽지, 내장타일 등 마감 창호 : 샷시 창호.

이용상태

아파트(도시형생활주택)(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 화재경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 부정형의 토지로서 도시형생활주택, 오피스텔 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 광대로인 남부순환로 및 남동측으로 노폭 약5-6m내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 /지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3871 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제12층 제1211호

용도: 도시형생활주택

감정가: 106,000,000원

토지면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

토지지분: 2.89㎡ (약 0.87평)

건물면적: 12.04㎡ (약 3.64평) (전용면적 기준)

건물지분: 12.04㎡ (약 3.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산초등학교 서측 인근에 위치하며, 남부순환로를 따라 중대형 오피스텔, 상업용 건물, 오피스 빌딩 및 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물 내 12층 1211호로서, 외벽은 강화유리 및 외장석 붙임, 내벽은 벽지, 내장타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 화재경보설비 등을 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25 / 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(도로경계선에서 3미터 후퇴) 등의 제한이 있음.

1.2. 권리분석

등기부현황

갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2014-03-03)

갑4: 소유권이전 (2020-07-20)

을5: 주택임차권 (한국토지주택공사, 129,500,000원, 인수)

갑5: 압류 (금천구, 말소) - 말소기준권리

갑6: 압류 (금천세무서장, 말소)

갑7: 강제경매 (서울보증보험, 135,417,972원, 말소)

말소기준권리

갑5 (압류, 2025-04-22)

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 갑6, 갑7 등은 매각으로 소멸될 것으로 보임. 을5 주택임차권은 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 조건부 말소 가능성이 존재함.

인수되는 권리

등기부상 을5 주택임차권은 인수이나, 물건명세서 상 '신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'이라는 특이사항이 존재하므로, 실제 인수 보증금은 없을 것으로 예상됨. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황

* 한국토지주택공사

보증금: 129,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-12

확정일자: 2022-06-20

배당신고일자: 2024-10-11

대항력: 없음

비고: (권리분석 상 인수 여부는 불분명하나, 대항력 없음)

* 서울보증보험주식회사

보증금: 129,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-12

확정일자: 2022-06-20

배당신고일자: 2024-10-11

대항력: 있음

비고: (본 경매의 신청채권자로 추정되며, 물건명세서 상 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건으로 매각 진행)

임차인 보증금 총액: 259,000,000원 (단, 실제 인수 보증금은 0원으로 예상됨.)

1.3. 상권분석

위치

가산디지털단지역 인근 상업지대로, 남부순환로에 접하여 가시성과 접근성이 우수함.

주변 환경

대규모 오피스 빌딩, 상업용 건물, 근린생활시설이 밀집한 지역으로 직장인 수요가 풍부함.

경쟁 분석

다수의 오피스텔 및 상가 밀집 지역으로 경쟁이 존재하나, 소형 평형의 도시형생활주택은 1인 가구 및 소규모 사업체 수요를 충족시킬 수 있음.

미래 가치

가산디지털단지의 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인한 지역 가치 상승 기대.

1.4. 생활정보

교육

가산초등학교가 인근에 위치함.

교통

지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

편의시설

주변 상업 시설을 통한 다양한 편의시설 접근이 용이함.

주거 환경

오피스 밀집 지역에 위치하여 평일 유동인구가 많아 활기찬 분위기임.

1.5. 잠재적 리스크

임차권 인수 문제

등기부상 '인수'로 기재된 주택임차권이 물건명세서 상의 조건(보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건)에 따라 실질적으로 인수되지 않는지 명확한 확인이 필요함.

작은 면적

전용면적 12.04㎡로 매우 협소하여 활용도에 제약이 있을 수 있음.

복잡한 권리관계

임차인 현황과 등기부 내용 간 일부 불일치 및 특이사항(SGI 인수조건 변경, 보증금 반환청구권 포기 조건)으로 인한 법률적 해석 및 후속 절차에 주의가 필요함.

토지이용계획 상 제한

다수의 법적 규제(과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)가 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함. 건물 면적이 매우 협소(12.04㎡)하지만, 소형 주택 수요를 타겟으로 할 경우 투자 가치를 가질 수 있음. 가장 큰 쟁점은 임차권 인수 및 보증금 관련 조건으로, 명확한 법적 검토가 필수적임. 물건명세서 상 조건으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 최종 입찰 전 철저한 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

초역세권 소형 주거 상품: 1인 가구 및 소규모 사업체 대상 임대 수익 기대.

가산디지털단지의 업무지구 확장 및 개발 수혜.

낮은 건물 면적으로 인한 초기 투자 부담 완화 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 106,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택으로, 본건 '도시형생활주택'과는 성격이 다소 다를 수 있으나, 동일 지역(가산동)의 시세를 참고함.

2026년 5월 거래 사례:

* 69.55㎡: 29,000만원 (약 417만원/㎡)

* 29.89㎡: 21,300만원 (약 713만원/㎡)

* 33.87㎡: 29,300만원 (약 865만원/㎡)

본 건 건물 면적(12.04㎡) 기준으로 환산 시, 주변 시세는 약 5,015만원 (417만원/㎡ * 12.04㎡) ~ 10,420만원 (865만원/㎡ * 12.04㎡) 범위로 추정됨.

본 건의 감정가는 106,000,000원으로, 주변 시세 최고가와 유사하거나 약간 높은 수준임.

고려사항:

건물 면적(12.04㎡)이 매우 작음.

임차권 인수 관련 복잡한 조건으로 인한 불확실성.

감정가 산정 시점 및 기준에 대한 확인 필요.

예상 입찰가:

감정가인 106,000,000원을 기준으로, 본건의 장점과 단점, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

적정 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.