나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3953 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 29-74 강서오피스텔 제1층 제102호 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울화곡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반주위환 경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대 체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 지하 1층 / 지상 9층 건물 내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 1998-01-23) 외벽 : 석재붙임 마감 및 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(본건이 속한 건물의 경우, 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장(표 제부, 갑)상 주용도가 업무시설(오피스텔)로 되어있으나 본건의 경우, 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사되니 경매진행시 확인 후 적절한 조치를 하시기 바람.)

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔 부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 4m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1, 일련번호 2] 공히 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축 사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최 고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축 법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3953 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 29-74 강서오피스텔 제1층 제102호

용도: 단독주택 (건축물대장상. 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됨)

감정가: 45,300,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 5.37㎡ (약 1.62평)

토지지분: 5.373㎡ (약 1.62평)

건물면적: 20.40㎡ (약 6.17평)

건물지분: 20.4㎡ (약 6.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물대장상 주 용도: 단독주택 (등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 주 용도가 업무시설(오피스텔)이나 본건의 경우, 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사됨)

사용승인일: 1998년 1월 23일 (건축물 현황 기재)

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 지하 1층 / 지상 9층 건물 내 제1층 제102호

건축물대장상 전체 건물 용도: 주택 (1986년 7월 14일 사용승인일 정보도 존재하나, 현재 건물 상태는 1998년 사용승인 기준으로 파악됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울화곡초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5호선 화곡역 및 9호선 급행열차 이용이 가능합니다.

2.3. 토지 및 건물 이용 상태

토지는 인접지와 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

본건은 오피스텔로 이용 중이나, 공부상 주용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 서측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2026년 3월 4일 접수된 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경3953)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김재원

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 13일

확정일자: 2021년 8월 20일

배당신고일자: 2025년 9월 16일

대항력: 있음

3.3. 등기부등본 요약 (집합건물)

* 갑3 (2002-07-31): 공유자전원지분전부이전 (권리자: 김을희)

* 갑10 (2016-05-20): 소유권이전 (권리자: 순봉순)

* 갑11 (2018-02-20): 소유권이전 (권리자: 염정임)

* 갑12 (2021-07-26): 소유권이전 (매매, 권리자: 조동성)

* 을3 (2025-09-16): 주택임차권 (임차금액: 115,000,000원, 인수, 비고: 전입일자 2021-09-13, 확정일자 2021-08-20, 권리자: 김재원)

* 갑13 (2026-03-04): 강제경매 (채권액: 115,000,000원, 말소, 권리자: 김재원)

3.4. 권리분석 요약

본건의 말소기준권리는 2026년 3월 4일 접수된 강제경매개시결정입니다. 이보다 선순위인 임차권(을3)은 2025년 9월 16일자로 등기되었으며, 대항력 있는 임차인 김재원이 존재합니다.

그러나 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으며, 이는 통상적으로 임차 보증금이 낙찰대금에서 변제될 경우 낙찰자가 인수하지 않는다는 의미입니다.

다만, '집합건물 등기부요약' 상 을3 임차권은 '인수'로 표시되어 있고, '물건명세서 참고사항'에도 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기...는 보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 않음'으로 기재되어 있어, 법원 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 낙찰자가 해당 임차 보증금을 인수해야 할 위험이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (주변 다세대/빌라 정보 기반)

제공된 주변 다세대/빌라 매매 정보는 본건과 건물 유형이 달라 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 2019년 준공, 19.98㎡, 4층 다세대: 216,000,000원 (약 1080만원/㎡)

* 1986년 준공, 37.44㎡, 2층 다세대: 150,000,000원 (약 400만원/㎡)

* 2002년 준공, 37.56㎡, 3층 다세대: 160,000,000원 (약 426만원/㎡)

본건의 감정가는 45,300,000원이나, 유사 면적의 신축 다세대 주택 시세(약 2억 1천만원 이상)와 비교 시 현저히 낮은 수준입니다. 이는 감정가가 시세보다 낮게 책정되었거나, 본건의 특수성(권리관계 등)이 반영된 결과일 수 있습니다.

4.2. 건축물 정보 기반 시세 추정

본건은 20.40㎡ (약 6.17평) 면적의 오피스텔(주거용)입니다.

건축 연도가 1998년임을 감안할 때, 해당 면적의 오피스텔은 일반적으로 1억원 이상의 시세를 형성하는 경우가 많습니다.

신축 오피스텔의 경우 2억원 이상으로 거래되는 사례도 있습니다.

제공된 감정가 45,300,000원은 이러한 시장 시세와 큰 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 서울화곡초등학교, 화일초등학교, 강남교회, 강서교회, 국민은행 화곡역지점, 농협 화곡점, 성암교회, 신한은행 화곡역점 등

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 교통: 5호선 화곡역, 9호선 급행열차 이용 가능

5.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역

* 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역

* 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31)

* 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 위험

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김재원(보증금 115,000,000원)의 보증금 인수 여부입니다.

물건명세서에 '보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 않음'이라고 명시되어 있어, 법원 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 본건의 감정가(45,300,000원)보다 훨씬 높은 금액으로, 큰 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 낮은 감정가 대비 높은 시장가 추정

본건의 감정가는 45,300,000원이지만, 주변 유사 면적의 오피스텔 시세는 1억원 이상으로 추정됩니다. 만약 임차 보증금을 인수하지 않더라도, 높은 경쟁으로 인해 시세 이하로 낙찰받기 어려울 수 있습니다.

6.3. 건축물 용도 불일치

건축물대장상 주 용도는 '단독주택'으로 되어 있으나, 실제로는 '오피스텔'로 이용 중이며 주거용으로 사용되고 있습니다. 이러한 공부와 실제 이용 현황의 차이는 추후 행정 처리나 매각 과정에서 예기치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

6.4. 건축물 노후화

1998년 준공으로 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 115,000,000원을 인수해야 할 가능성이 가장 큰 위험 요소로 작용합니다.

감정가 45,300,000원은 현 시세 대비 현저히 낮게 책정된 것으로 보이며, 실제 시장 가격은 이를 훨씬 상회할 것으로 예상됩니다.

이러한 상황에서 115,000,000원의 임차 보증금까지 인수해야 한다면, 낙찰자의 부담이 매우 커질 수 있습니다. 따라서 본건은 권리분석, 특히 임차권 인수 여부에 대한 철저한 확인 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 강서구 화곡동 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 낮은 감정가: 시세 대비 낮은 감정가로 잠재적 수익률이 높아 보일 수 있습니다.

* 주거용 오피스텔 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔에 대한 지속적인 수요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 45,300,000원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 김재원의 보증금 115,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 실질적인 낙찰가의 부담은 감정가보다 훨씬 커집니다.

만약 보증금 115,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다면, 낙찰자는 총 45,300,000원(감정가) + 115,000,000원(인수 보증금) = 160,300,000원 이상의 금액을 지출하게 됩니다.

이러한 인수 리스크를 고려하여, 현재의 감정가 45,300,000원을 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.

* 보수적 접근 시 예상 입찰가: 감정가의 70% ~ 80% 수준 (약 31,710,000원 ~ 36,240,000원)

* 이는 임차 보증금 인수 위험을 고려하여, 낙찰 후에도 추가적인 부담 가능성을 염두에 둔 최저선입니다.

* 참고사항:

* 만약 법원 경매 절차에서 임차 보증금 115,000,000원이 전액 변제되어 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 상황이 확정된다면, 본건의 시장 가치는 훨씬 높아질 수 있으며, 입찰가를 상향 조정하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 그러나 현재 정보로는 인수 가능성이 높아 보이므로, 보증금 인수 금액을 제외한 실질적인 가치 평가 후 입찰가를 결정해야 합니다.

* 인근 부동산 전문가와의 상담을 통해 정확한 시세와 임차권 인수 관련 최신 정보를 반드시 확인하시기 바랍니다.

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