나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3987 [1] 서울특별시 양천구 신정동 127-4 제가동 제1층 제107호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "목동중학교" 동남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 "오목교역(지하철5호선) 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브위 시멘트기와지붕 3층건물내 1층 107호로서, (사용승인일: 1983.10.22) 외벽: 벽돌붙임 및 페인팅마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 연립주택(후첨: 내부구조도 및 사진용지 참조)으로 이용 중에 있습니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 도시가스시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 7~8m, 남서측으로 폭 약 5~6m, 북서측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 감정평가는 매각지분 최경호 지분 200분의 2 전부에 대한 감정평가입니다. 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-신청채권자의 매수신청 보증이 있음
-공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3987 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 127-4 제가동 제1층 제107호 (도로명 주소: 서울특별시 양천구 신목로4길 24)

물건 종류: 연립주택

감정가: 821,000,000 원 (전체 부동산 기준 추정. 매각 대상 지분 비율은 면적으로 볼 때 약 10%로 추정됨.)

토지 면적 (전체): 60.27㎡ (약 18.23 평)

토지 지분: 6.027㎡ (약 1.82 평)

건물 면적 (전체): 67.08㎡ (약 20.29 평)

건물 지분: 6.708㎡ (약 2.03 평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

건축 연도: 1983년

건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브 위 시멘트기와 지붕 3층 건물

2. 입지조건

위치 및 주변 환경: 본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "목동중학교" 동남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통 상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 지하철 5호선 "오목교역" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 인접 대지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로 상태: 본건 동측으로 폭 약 7~8m, 남서측으로 폭 약 5~6m, 북서측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류(폭 8m 미만) 등의 지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 / 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 / 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

임차인 현황:

* 임차인: 김경희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1983-08-26

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 임대차 관계의 정확한 파악 및 인수/정산 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함)

* 임차인: 한임우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-24

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 별도 인수 사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보 없음)

주요 사항:

* 신청채권자의 매수신청 보증금: 18,000,000원

* 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있습니다.

* 본 물건은 '신정동 대경연립재건축연합조합' 사업구역 내에 소재하며, 조합설립인가(2000.07.19.), 사업계획승인(2003.06.30.), 조합원분양신청(2023.03.06.~2023.04.05.)이 완료되었습니다.

4. 상권분석

본건은 주거 지역 내 연립주택 단지 내에 위치하고 있습니다.

주변에 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설: "목동중학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

교통: 지하철 5호선 "오목교역"이 비교적 원거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

편의 시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

의료 시설: 목동 지역은 의료 시설 이용이 비교적 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 및 관계 형성이 중요하며, 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 대항력 있는 임차인(김경희)이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 임대차 관계의 정확한 파악 및 인수/정산 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

공유자의 우선매수권: 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있어, 입찰 후 낙찰 결과가 변동될 수 있습니다.

재건축 사업 불확실성: 재건축 사업 구역 내에 포함되어 있으나, 사업 진행 과정에서의 추가 분담금 발생, 사업 지연 또는 무산 가능성 등 잠재적 위험 요소를 고려해야 합니다.

토지거래허가구역: 특정 거래 시 토지거래허가를 받아야 하는 지역이므로, 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신정동에 위치한 연립주택 지분으로, 재건축 사업 구역 내에 포함되어 있어 장기적인 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

주변 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 인근 교육 시설 이용이 편리합니다.

하지만 지분 매각, 대항력 있는 임차인과의 관계, 재건축 사업 진행의 불확실성 등 여러 위험 요소를 내포하고 있어, 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

재건축 사업 잠재력: 조합 설립, 사업계획 승인, 조합원 분양 신청이 완료되어 재건축 사업이 구체적으로 진행 중이라는 점은 긍정적 요인입니다. 사업이 순조롭게 진행될 경우 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

지역 가치: 목동 지역은 서울 내에서도 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 재건축 및 개발에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

시세 대비 감정가: 최근 유사 연립주택의 매매가를 고려할 때, 감정가가 시세보다 낮게 형성되어 있어 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 양천구 신정동의 유사 연립주택 매매 사례를 분석한 결과, 약 67㎡ 규모의 전체 부동산 가치는 약 1,167,000,000 원으로 추정됩니다.

본건의 매각 지분 비율을 약 10%로 가정할 경우, 지분의 시장 가치는 약 116,700,000 원으로 추정됩니다.

본건의 지분 감정가는 약 82,100,000 원으로, 시장 가치 대비 낮은 수준입니다.

하지만 지분 매각, 대항력 있는 임차인 문제, 재건축 사업 관련 불확실성 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 요소들을 종합적으로 검토하여, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000 원 ~ 110,000,000 원

(본 입찰가 산정은 인수 보증금이 0원임을 전제로 하며, 임차인과의 명도 협상 및 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.