나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3961 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-93 도무스힐르 제2동 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교"에서 동측으로 직선거리 약 350m, "까치산근린공원"에서 북동측으로 직선거리 약 700m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철역 5호선 "화곡역"으로부터 약 1km 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로("초록마을로")까지 약 60m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상4층 중 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2019.06.21.) 외벽 : 장식벽돌 쌓기 및 일부 페인팅 등 마감, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)(방3, 거실, 욕실겸화장실2, 현관, 발코니 등)으로 이용중인 것으로 탐문조사됨. ※ 본건은 폐문 등으로 내부 확인이 곤란하여 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매참여시 재확인 바람.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(개별난방, 도시가스보일러), 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1),(2)는 북서측 하향의 완경사를 이루는 세장형의 일단의 토지로서 집합건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 4m의 아스팔트로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) : 공히 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3961 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-93 도무스힐르 제2동 제3층 제302호

건물명: 도무스힐르

구분: 집합건물 (도시형생활주택)

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 334,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.49㎡ (약 8.92평)

토지지분: 29.49㎡ (약 8.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.67㎡ (약 17.75평)

건물지분: 58.67㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

지하층: 3개층

지상층: 4개층

해당층: 지상 3층

사용승인일: 2019년 06월 21일

1.4. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.5. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교"에서 동측으로 약 350m, "까치산근린공원"에서 북동측으로 약 700m 지점에 위치합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 지하철 5호선 "화곡역"으로부터 약 1km 거리입니다. 또한, 대중교통 이용이 가능한 간선도로("초록마을로")까지 약 60m로 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하는 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류 (2023-05-10)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김지영 (이름 마스킹: 김 )

* 보증금: 346,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 02일

* 확정일자: 2021년 05월 04일

* 배당신고일자: 2023년 07월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 등기부상 주택임차권(을1)으로 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위입니다.

3.3. 등기부상 권리 분석

* 소유권 관련 등기: 소유권보존, 소유권이전, 공유자전원지분전부이전 등이 확인됩니다.

* 임차권: 을1 주택임차권 (김지영, 346,000,000원)이 존재하며, 등기부상 '인수'로 표기되어 있습니다. 이는 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* 기타 권리: 국민건강보험공단의 압류 (말소기준권리), 주택도시보증공사의 가압류 (말소), 김지영의 강제경매 (말소) 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

* 총 등기부채권액: 1,361,737,806원

3.4. 물건명세서 상 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 지역 특성

본건은 2019년에 신축된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 주변은 주거 밀집 지역으로, 초등학교 및 근린공원이 인접하여 주거 환경이 비교적 양호합니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 화일초등학교가 인근에 위치합니다.

* 녹지공간: 까치산근린공원이 근거리에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 주거지역으로서 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 건물 설비

* 난방: 개별난방, 도시가스

* 설비: 위생설비(급배수, 급탕 등), 승강기, 소방, 방송 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 조사되었습니다.

5.3. 주차 정보

건축물대장상 총 주차 대수는 16대입니다. 해당 건물(도무스힐르 2동)의 총 세대수는 10세대 (표제부 정보 기준)이며, 총괄표제부 상 전체 건물(1동, 2동 등 포함)은 20세대입니다. 16대의 주차 공간이 20세대에 배분되는 상황으로, 세대당 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김지영의 보증금 346,000,000원 중 배당받지 못하는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 현재 감정가가 334,000,000원으로 임차인의 보증금보다 낮기 때문에, 경매 낙찰가가 임차인 보증금 전액을 충당하지 못할 경우 그 차액만큼 매수인이 부담해야 합니다.

6.2. 건물 내부 상태

본건은 폐문 등으로 인해 내부 확인이 곤란하여 외관 및 탐문조사를 바탕으로 감정평가되었습니다. 따라서 건물 내부의 누수, 균열, 하자 등 예상치 못한 문제가 있을 수 있으며, 이는 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 규제

본건 토지는 공항 관련 구역(원추표면구역, 대공방어협조구역) 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 신축된 비교적 신축 연식의 도시형생활주택으로, 서울 강서구 화곡동에 위치하며 주변에 학교와 공원이 있어 주거 환경이 양호합니다. 교통 접근성도 괜찮은 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 346,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재하며, 이는 감정가보다 높은 금액입니다. 또한, 내부 확인이 어려워 정확한 건물 상태 파악에 한계가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연식 (2019년 준공)으로 즉시 거주하거나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 화곡역 인근 지역으로, 장기적인 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 인지하고, 이를 상쇄할 만한 시세 차익 또는 임대 수익을 확보할 수 있다면 투자를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 334,000,000원이나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 346,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 차액(최소 12,000,000원)은 매수인이 인수하게 됩니다.

주변 유사 건물의 최근 매매 사례(2019년식 '더원' 19.98㎡, 21,600만원)를 감안하면, 본건(58.67㎡)의 실제 시장 가치가 감정가 또는 임차인 보증금보다 높을 가능성도 있습니다.

따라서, 임차인의 보증금 전액을 안전하게 변제받고 추가적인 인수 부담을 피하기 위해서는 최소 346,000,000원 이상의 입찰가를 고려해야 합니다. 주변 시세 및 물건 상태 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 346,000,000원 (임차인 보증금 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.