나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3909 [1] 서울특별시 구로구 궁동 17-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2026.03.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "서서울생활과학고등학교" 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 학교, 전, 답, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재하는 근교 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 1, 3 공히 인접 대지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지이며, 본건 1 은 제2종근린생활시설(사무소) 및 창고용 건부지로, 본건 3 은 전기타(비닐하우스)로 이용중이며 일부 현황도로임.

인접 도로상태

본건 1 : 본건 3 일부 현황도로를 통해 남측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접함. 본건 3 : 본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 1,3 공히, 도시지역 , 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 지상1층 건물로서,(사용승인일: 1997.11.06) 외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

제2종근린생활시설(사무소) 및 창고로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참고.)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상 1층에 제시외건물 (ㄱ), (ㄴ)이 소재함.(후첨 "지적도" 및 "건물개황도", "사진용지" 참조.)

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 "단독주택 및 창고" 로 등기되어 있으나 일반건축물대장상 "제2종근린생활시설(사무소) 및 창고" 로 등재되어 있음.(2023.01.05., 건축과-432(2023.01.05)호에 의거 지상1층 용도변경[단독주택 -> 제2종근린생활시설(사무소)])

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 포함 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3909 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 17-4

용도: 근린시설 (건물은 제2종근린생활시설(사무소), 창고)

감정가: 1,169,824,880원

토지면적: 364.00㎡ (약 110.01평)

건물면적: 161.12㎡ (약 48.74평)

토지/건물 제시외면적: 40.64㎡ (약 12.29평) (창고 2개 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOO (마스킹 처리)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 궁동, "서서울생활과학고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 학교, 전, 답, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재하는 근교 농경지대 특징을 보입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

주변은 교육 시설, 농경지, 소규모 상업 시설이 혼재되어 있어 도심의 활발함보다는 다소 전원적인 분위기와 근린 생활 편의성을 겸하고 있습니다.

인근에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 없으나, 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 11월 22일 하나은행 근저당권(을19)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리인 대구은행 근저당권(을20), 금천세무서장 압류(갑7), 금천구 압류(갑8), 주식회사 아이엠뱅크 임의경매(갑10) 등은 모두 소멸될 예정입니다.

토지 및 건물 등기사항증명서상 총 채권액은 974,400,000원입니다.

등기사항전부증명서상 '단독주택 및 창고'로 등기되어 있으나, 일반건축물대장상 '제2종근린생활시설(사무소) 및 창고'로 등재되어 있으며, 감정평가는 건축물대장상의 용도를 기준으로 하였습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

(주의: 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 조사 시 대항력 유무 및 권리관계를 명확히 확인해야 합니다.)

1.3. 상권분석

본건은 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여, 주변 학교 및 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 상권 형성이 가능합니다.

사무소 및 창고 용도로 이용 중인 점을 고려할 때, 소규모 사업체 운영이나 물류 거점 확보에 적합할 수 있습니다.

다만, 주변이 농경지와 혼재된 근교 지역의 특성상 대규모 상업 시설이나 유동인구가 많은 지역과는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 "서서울생활과학고등학교"가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

버스 정류장이 가까워 서울 시내 및 인근 지역으로의 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 녹지 공간(전, 답, 임야)으로 인해 쾌적한 환경을 일부 누릴 수 있습니다.

편의시설은 근린생활시설 및 지역 상권을 통해 이용 가능하며, 대형 쇼핑몰 등은 인근 도심 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

개발제한구역 지정으로 인해 향후 신축, 증축, 개축 등 건축 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도(아파트 등) 또는 특정 대상(외국인 등)의 거래 시 허가를 받아야 하는 등 거래에 추가적인 절차가 필요합니다. (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 2025.8.26.~2026.8.25.)

장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규에 의한 행위 제한이 있을 수 있어, 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

등기부상 용도와 건축물대장상 용도가 상이한 점은 추후 행정 처리 시 주의가 필요할 수 있습니다.

유동화물건, 공동담보 물건으로, 경매 절차의 특수성이 존재할 수 있습니다.

임대 관계가 미상인 점은 명도 및 임대차 관련 예측 불확실성을 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 궁동에 위치한 근린생활시설 및 창고 용도의 건물과 토지입니다.

성장 가능성이 있는 지역이나, 개발제한구역 및 토지거래허가구역 등 다양한 법규적 제약으로 인해 향후 개발이나 활용 계획 수립 시 신중한 접근이 요구됩니다.

현재 용도로는 사무실 및 창고로서의 기능을 수행하고 있으며, 인근의 교통 편의성과 교육 시설 존재는 긍정적 요소입니다.

등기부상 복잡한 권리관계(근저당, 압류, 임의경매)가 존재하나, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.7. 투자 포인트

일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 효율적입니다.

제시외 건물(창고 2개)이 포함되어 있어 실질적인 활용 공간이 넓습니다.

근린생활시설 및 창고 용도는 안정적인 임대 수익 창출 또는 사업장 확보 측면에서 매력적일 수 있습니다.

개발제한구역 해제 또는 완화 시, 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (장기적 관점)

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가는 현재 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 개발 가능성, 법규 검토 결과, 경매 시장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건의 감정가는 1,169,824,880원이나, 위에 언급된 다양한 개발 제한 및 권리 관계의 복잡성 등을 감안할 때, 입찰 참여자는 충분한 시장 조사를 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

인수되는 보증금이 0원이고, 임대 관계가 미상인 점 등을 고려하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.