나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3905 [1] 서울특별시 구로구 구로동 87-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2026.03.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 주상용건물, 아파트 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선ㆍ7호선 "대림역"이 소재하는바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, "건부지(주거용)"로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 서측으로 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2014-12-11), 국지도로(2014-12-11)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

해당 사항 없음.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층건으로서, 외벽: 벽돌 쌓기 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 "주택"으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물㉠~㉢이 소재함.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3905 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 87-4

부동산 유형: 단독주택

1.2. 토지 현황

토지면적: 118.00㎡ (약 35.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 감정가: (건물과 일괄 산정됨)

1.3. 건물 현황

건물면적: 175.86㎡ (약 53.2평)

건물 제시외면적: 17.10㎡ (약 5.2평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 192.96㎡ (약 58.4평)

건물 구조: 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층

건물 용도: 주택

1.4. 감정평가액

총 감정가: 1,126,774,020원 (일십이억 이천육백칠십칠만 사천이십원)

1.5. 매각대상 및 경매구분

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 최

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 주상용건물, 아파트 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 및 7호선 "대림역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 제3종일반주거지역

* 국지도로 접합

* 장애물 제한표면구역 (공항시설법)

* 교육환경 보호구역 (남부교육청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

2.4. 인접 도로

본건은 서측으로 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 주변 혐오시설 유무 (확인 필요)

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 유무를 파악하기 어렵습니다. 입찰 전 현장 방문 및 관련 기관 확인을 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부:

* 1983-10-13 소유권이전 (이무임)

* 2015-09-22 근저당 (구로2동새마을금고, 130,000,000원)

* 2025-06-09 가압류 (한국주택금융공사, 11,070,910원)

* 2026-03-04 강제경매 (최화, 사건번호: 2026타경3905)

* 건물 등기부: 토지 등기부와 동일한 권리 내역을 가집니다.

3.2. 말소기준 권리

을4 근저당 (구로2동새마을금고, 2015-09-22 접수)이 말소기준 권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준 권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸됩니다. 지상권에 대한 별도 기재는 없으나, 일반적인 경우라면 소멸될 것으로 예상됩니다. (물건명세서 참고사항: 지상권개요: 해당 사항 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-04-25

대항력: 없음

* 임차인: 표

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-04-25

대항력: 없음

* 임차인: 표

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-04-25

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-05-15

대항력: 없음

* 임차인: 송

보증금: 25,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2015-11-05

확정일자: 2015-11-10

배당신고일자: 2026-03-23

대항력: 없음

비고: 임대관계는 미상임. (건물감정평가요항표)

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (제공된 JSON 데이터 분석)

제공된 최근 매매 JSON 정보는 다세대주택 거래 사례로, 본건(단독주택)과는 유형이 다릅니다.

* 2026년 7월 거래 사례:

* 구로동 739-41 (1994년 건축, 다세대): 전용면적 41.22㎡, 거래가 195,000,000원

* 구로동 112-24 (2023년 건축, 다세대): 전용면적 29.84㎡, 거래가 282,000,000원

* 구로동 448-81 (2012년 건축, 다세대): 전용면적 21.75㎡, 거래가 299,900,000원

이 자료들은 본건의 직접적인 시세 비교보다는 해당 지역 내 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 물건 유형별 비교 분석

본건은 단독주택으로, 토지 면적이 118.00㎡ (약 35.7평)으로 비교적 넓은 편입니다. 제시외 건물 포함 시 연면적은 192.96㎡ (약 58.4평)입니다. 감정가는 11억 2천만원대로, 이는 다세대주택 시세보다 현저히 높습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영되므로, 토지 가격 상승 잠재력이나 향후 건축 가능성 등을 고려하여 감정가가 책정된 것으로 보입니다.

4.3. 시세 전망

구로동 일대는 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인해 주택 수요가 꾸준한 지역입니다. 본건과 같이 단독주택은 희소성이 높아질 수 있으며, 토지 면적이 넓어 향후 재건축이나 증축 등 개발 가치를 고려할 때 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다. 다만, 제3종일반주거지역 및 각종 개발 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

"구로중학교"가 인근에 위치하며, 교육 환경 보호 구역에 해당되므로 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 편의 시설 (간접 추정)

대림역 인근에 위치하여 상업시설 및 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주거 환경

단독, 다가구, 다세대, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 제한 사항

* 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규 및 규제를 받고 있어 건축 및 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인, 특정 용도 등)에서 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.2. 미확인 사항

* 건물 제시외 부분에 대한 정확한 현황 파악이 필요합니다. (감정평가서상 제시외 건물 17.10㎡가 존재)

* 건물의 내부 상태 및 수리 필요 여부, 임대 관계 등은 미상으로, 현장 확인이 필수입니다.

6.3. 권리 분석상 위험 요소

* 본건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없으며, 유일하게 보증금이 있는 임차인(송 )은 배당 절차를 통해 보증금을 일부 또는 전부 회수할 가능성이 있습니다. 그러나 회수 금액이 낙찰가의 배당 가능 금액보다 적을 경우, 낙찰자가 인수하게 될 위험은 없으나, 명도 관련 문제는 별도로 발생할 수 있습니다. (인수 보증금은 0원)

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 비교적 큰 건물 면적을 가지고 있습니다. 대림역 역세권이라는 장점과 구로중학교 인근의 교육 환경을 갖추고 있습니다. 권리상 인수되는 부담은 없으며, 임차인 관련 위험도 낮습니다. 다만, 다양한 개발 제한 사항과 넓은 면적의 감정가(11억원대) 대비 주변 다세대주택 시세와의 괴리가 커 보인다는 점은 신중한 접근이 필요합니다. 토지의 가치와 향후 개발 가능성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 구로구 핵심 지역의 단독주택으로 희소성 확보

* 대림역 역세권 입지로 우수한 교통 및 생활 편의성

* 넓은 토지 면적 (118.00㎡)으로 인한 향후 개발 가능성

* 권리상 인수 부담 없는 안전한 매물

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,126,774,020원입니다. 제시된 주변 다세대주택의 시세(1억 9천만원 ~ 2억 9천만원대)와는 상당한 차이를 보이며, 이는 단독주택의 토지 가치 및 건축 규모가 반영된 것으로 판단됩니다.

안전한 권리 분석과 명도 관련 위험이 낮다는 점을 고려하되, 감정가 대비 합리적인 낙찰을 목표로 한다면, 감정가의 90% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 1,000,000,000원 ~ 1,070,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(본 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 경매 진행 단계 등에 따라 달라질 수 있으므로 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.