나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3997 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제10층 제1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "2·5호선 까치산역" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 오피스텔, 주상복합, 단독주택 및 다세대주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(2·5호선 까치산역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 10층 건물 내 제10층 제1003호로서, 외벽: 석재붙임마감 등, 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로대비 대체로 등고평탄한 2필일단의 장방형 토지로서, 아파트 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약5미터 수준의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

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5. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3997 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제10층 제1003호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 이용)

감정가: 260,000,000원

토지면적: 11.05㎡ (약 3.34평)

건물면적: 36.68㎡ (약 11.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

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4. 입지조건

5. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "2·5호선 까치산역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건은 아파트, 오피스텔, 주상복합, 단독주택, 다세대주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(2·5호선 까치산역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 북측으로 노폭 약 5미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트구조지붕) 10층 건물 내 제10층 제1003호로, 외벽은 석재붙임 마감 등이며 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한이 존재합니다.

2. 권리분석

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4. 권리분석

5. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경3997)으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 개요상 명시되어 있으나, 등기부상 말소 대상입니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 이소연)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 26일

* 확정일자: 2022년 07월 19일

* 배당신고일자: 2024년 08월 08일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이소연 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 즉, 본 건 낙찰자는 임차인에게 별도의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 (2018.12.20): 김진원 외 13명

* 공유자 지분 이전 (2019.01.29): 손종호 (매매)

* 주택임차권 (2024.08.08, 말소): 이소연 (보증금 250,000,000원)

* 강제경매 (2026.03.06, 말소): 주택도시보증공사 (채권액 250,000,000원, 말소기준권리)

* 물건명세서 특이사항: 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중입니다.

2. 상권분석

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4. 상권분석

5. 상권분석

* 입지: 지하철 2·5호선 까치산역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변으로 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 주변시설: 아파트, 오피스텔, 주상복합, 단독주택, 다세대주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재하여 다수의 유동인구 및 거주인구를 확보할 수 있는 환경입니다.

* 잠재력: 대중교통 접근성이 양호하고 생활 편의시설이 밀집되어 있어 임대수익을 기대할 수 있는 지역입니다. 다만, 상권의 전반적인 활성화 정도 및 경쟁 환경은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

2. 생활정보

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4. 생활정보

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 식당, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 2·5호선 까치산역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 주거환경: 오피스텔로 이용 중이나, 주거용으로 활용 시 일반적인 주거 환경을 제공합니다. 10층에 위치하여 조망권 및 일조권은 양호할 것으로 예상됩니다.

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방, 승강기, 기계식 주차장, 소화설비 등 오피스텔로서 필수적인 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 잠재적 리스크

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4. 잠재적 리스크

5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 임차인 이소연의 경우 대항력이 없으며, 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자에게 인수 부담이 없다는 점에서 긍정적이나, HUG 인수조건 변경에 따른 절차상의 변동 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본 건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물 증개축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있으며, 특정 대상(예: 외국인)의 경우 토지 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 용도 불일치: 건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'이나 현황 '주거용'으로 사용 중인 점은, 향후 세무 처리 및 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

* 소음 및 환경: 지하철역 인근 및 주거/상업 복합지역 특성상 소음, 교통량 증가 등의 생활 불편이 발생할 수 있습니다.

2. 종합 의견

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4. 종합 의견

5. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다. 감정가는 260,000,000원이며, 전용면적 36.68㎡(약 11.09평)에 해당하는 소형 평형입니다. 권리분석상 임차인의 대항력이 없고 보증금반환청구권 포기 조건이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 이는 본 건의 가장 큰 장점 중 하나입니다. 다만, 복합적인 토지이용계획상의 제한과 업무시설이나 주거용으로 사용되는 점은 향후 활용 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 종합적으로 볼 때, 임차인 인수 부담이 없다는 점은 매력적이나, 입지 및 주변 시세, 법적 제한 사항 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

2. 투자 포인트

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4. 투자 포인트

5. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2·5호선 까치산역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 탁월한 교통 요건을 갖추고 있습니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인 조건으로, 보증금 미반환 위험이 없어 낙찰 후 즉시 명도가 가능합니다.

* 소형 평형: 11평대의 소형 오피스텔로, 1인 가구 실수요자나 임대 수익 투자에 적합합니다.

* 생활 인프라: 주변에 다양한 상업, 편의시설이 발달하여 주거 및 생활이 편리합니다.

* HUG 보증 관련 조건: HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건은 경매 절차의 명확성을 더해줍니다.

2. 예상 입찰가

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4. 예상 입찰가

5. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 260,000,000원입니다. 인근 지역의 유사한 면적(약 10-11평) 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가, 그리고 건물 노후도 및 관리 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이하로 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 경매 물건의 특성상 경쟁 입찰이 이루어지므로, 실거래가 및 감정가를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 약 85% ~ 95% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 245,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권유합니다. 최종 입찰가는 입찰 직전의 시장 상황 및 본 건에 대한 개별적인 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.